나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34193 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 313-31 한울 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치하는 ""한울""
제2층 제202호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집되어 소재하는 주거지대
임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건중 제2층 제202호로서,
외벽 : 타일 및 석재 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지를 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 6 ~ 7M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-86호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)
<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 313-31번지에 위치한 "한울" 건물 2층 202호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경34193 (1)이며, 감정가는 312,000,000원입니다. 토지 면적은 38.73㎡ (약 11.72평), 건물 면적은 52.04㎡ (약 15.74평)로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 건물은 2020년 2월 14일에 신축 허가를 받고 2020년 9월 15일에 사용 승인을 받은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

1.1. 토지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 313-31 한울 2층202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 312,000,000원

* 토지 면적: 38.73㎡ (약 11.72평)

* 건물 면적: 52.04㎡ (약 15.74평)

* 건축년도: 2020년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 2층

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하며, 주위는 동유형의 중소규모 공동주택이 밀집된 주거지역입니다. 북동측 인근에 고강초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 대체로 편리한 수준입니다. 동측 및 남측으로는 노폭 약 6~7미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 부천시 오정구 고강동

* 주위: 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택 밀집 주거지대

* 인접 학교: 고강초등학교 북동측 인근

2.2. 교통 및 도로

* 교통: 차량 출입 가능, 인근 버스정류장 소재 (대체로 보통 수준)

* 인접 도로: 동측 및 남측 노폭 약 6~7M 포장도로 접합

2.3. 토지 이용계획

* 제2종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-86호선)(접합)

* 가축사육제한구역

* 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)

* 항공표면(진입표면구역)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 12월 15일자 강서세무서장의 압류(갑5)입니다. 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정되어 있어, 경매로 인한 매각 시 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

3.1. 인수되는 권리

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(김준영)가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 보증금 296,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2021년 12월 28일, 확정일자는 2021년 12월 8일, 배당신고일자는 2024년 3월 26일입니다. 주택임차권(을3) 등기가 있으나 말소 대상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 주요 권리 내역

* 등기구분: 갑5 (말소기준권리)

* 접수일자: 2023-12-15

* 권리종류: 압류

* 권리자: 강서세무서장

* 말소: 말소

* 등기구분: 갑6

* 접수일자: 2025-08-12

* 권리종류: 강제경매

* 권리자: 주택도시보증공사

* 권리금액: 296,000,000원

* 말소: 말소

* 등기구분: 을3

* 접수일자: 2024-03-26

* 권리종류: 주택임차권

* 권리자: 김준영

* 권리금액: 296,000,000원

* 말소: 말소

* 비고: 전입일자 2021-12-28, 확정일자 2021-12-08

4. 상권분석

본 물건은 공동주택이 밀집된 주거지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 월드하니타운(313-46) (1999년식, 37.28㎡): 2025년 12월 10일 100,000,000원 (1억원)에 거래.

* 성산주택(383-24) (1990년식, 43.56㎡): 2025년 12월 10일 136,000,000원 (1억 3천 6백만원)에 거래.

* 행복빌(372-13) (2019년식, 57.51㎡): 2025년 12월 2일 225,000,000원 (2억 2천 5백만원)에 거래.

본 건물의 전용 면적은 52.04㎡ (약 15.74평)이며, 건축연도가 2020년으로 비교적 신축에 해당합니다. 가장 유사한 조건인 행복빌(2019년식, 57.51㎡)의 거래가격을 기준으로 면적당 단가를 산정해보면 약 391만원/㎡ 수준입니다. 이 단가를 본건에 적용할 경우, 52.04㎡ * 391만원/㎡ = 약 203,700,000원 (2억 3백 7십만원)이 됩니다.

다만, 본건의 감정가는 312,000,000원으로, 분석된 최근 시세 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건 소재지 주변에 고강초등학교가 인접해 있어 교육 시설 접근이 용이합니다. 대규모 상업시설과의 거리는 다소 있으나, 지역 생활권 내 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 부천 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 자가용 이용 시 차량 진입은 원활합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다. 경매 절차 진행이나 낙찰 후 명도 과정에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

* 공동담보: 본건이 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 경우, 해당 부동산들의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본건의 매각에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 분석된 최근 매매가에 비해 감정가가 높게 책정되어 있어, 첫 경매에서 유찰될 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건이 갖추어져 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요하며, 감정가가 주변 시세 대비 높다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 내부 상태 및 설비가 양호할 것으로 예상되며, 초기 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

* 유찰 시 가격 메리트: 현재 감정가보다 시세가 낮아 첫 경매에서 유찰될 경우, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 생길 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 312,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사한 면적과 연식의 건물 거래가는 약 1억 5천만원에서 2억 2천 5백만원 수준으로 분석됩니다. 특히 가장 최근 건축된 행복빌(2019년식)의 면적당 단가를 적용했을 때, 본건의 적정 시세는 약 2억 3백 7십만원으로 추정됩니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 시세와의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 첫 경매에서 감정가 이하로 입찰하는 것은 권장되지 않으나, 유찰을 염두에 둔다면 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원 (1억 7천만원 ~ 1억 9천만원)

이 범위는 분석된 시세와 감정가의 차이를 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 변동, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.