나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34184 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 12층1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 ""원미구청"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설, 공장 및 지식산업센터 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 13층 건물내 제12층 제1204호로서,
(사용승인일 : 2020.04.09)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등,
창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측 및 북측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2025타경34184 (1)

소재지

경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리 주건축물 제1동 12층 1204호

용도

오피스텔 (업무시설)

감정가

301,000,000원

토지면적

14. 18㎡ (약 4.29평)

건물면적

52. 29㎡ (약 15.82평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

사용승인일

2020년 04월 09일

총 층수

13층 중 12층

건축물 구조

철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 소재하며, "원미구청" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경으로는 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설, 공장 및 지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지는 장방형의 평지로 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 동측 및 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 08월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (갑4): 2021년 02월 26일, 이주화 (매매가 304,000,000원)

* 주택임차권 (을1): 2024년 03월 06일 말소 예정 (정*원, 보증금 319,000,000원, 전입 2022.03.03, 확정 2022.01.13). 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 강제경매 (갑5): 2025년 08월 12일, 주택도시보증공사.

본 경매 절차로 인해 모든 권리가 말소될 예정이며, 매수인이 인수하는 별도의 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 319,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 원미구청 인근에 위치하며, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 속합니다.

다양한 업종의 근린생활시설과 주변 지식산업센터, 공장 등의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

오피스텔로서의 업무 지원 기능과 소규모 상업시설로서의 활용이 가능한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주요 시설로는 원미구청이 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 좋습니다.

주변 환경은 업무시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 정주 여건은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 권리분석상 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, HUG와의 최종 협의 및 관련 확약서 내용을 재확인하는 것이 중요합니다.

준공업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 반드시 확인해야 합니다. 현재까지의 조사에서는 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인되어 비교적 신축(약 6년차)인 오피스텔입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 권리상의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

원미구청 인근의 업무지구 및 상업지구에 위치하여 지속적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최신 건축물(2020년 준공)로 관리 상태 및 사용 편의성이 우수할 것으로 예상됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 말소 예정되어 있어 안전한 투자가 가능합니다.

HUG 관련 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

관공서 및 상업시설이 인접한 우수한 입지로 임대 수익 및 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 301,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 감정가는 301,000,000원이며, 이전 등기부상 매매가액은 304,000,000원이었습니다. 최근 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래 가격은 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위로 파악됩니다.

임대 수익률을 고려한 적정 가치는 현 시세 및 향후 임대료 수준에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 월세가 1,000,000원~1,200,000원 수준임을 감안할 때, 6% 수준의 기대 수익률을 적용하면 약 200,000,000원 ~ 240,000,000원 범위의 가치가 산출될 수 있습니다.

그러나 건물의 신축 연차, 입지, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 290,000,000원으로 제안합니다. 최종 입찰가는 상세한 현장 조사 및 추가 정보 분석을 통해 조정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.