나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34191 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 325-18 메트로빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡초등교' 남측 인근에 위치
하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 5층건(사용승인일 : 2018.01.04.)내
2층 202호로서
외벽 : 드라이비트마감, 타일붙임 등임.
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 집합건축물대장(표제부)상 용도는 공동주택인데,
집합건축물대장(전유부)상 용도는 공동주택(다세대주택)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34191 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

감정가: 238,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 325-18, 메트로빌 2층 202호

용도: 다세대주택

건물 규모: 5층 건물 중 2층

건축 연도: 2018년 1월 4일 사용승인

토지 면적: 26.66㎡ (약 8.06평)

건물 면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, '심곡초등교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (접함)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

2.5. 주변 시설

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 주를 이루며, 교육시설(심곡초등교)이 인근에 위치합니다. 현재까지 조사된 바로는 특별한 혐오시설이나 유해시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(접수일자: 2025-08-12)입니다.

3.2. 주요 등기사항 요약

* 소유권 이전 (양재화, 2018-05-11)

* 주택임차권 (김예슬, 보증금 255,000,000원, 전입 2022-11-11, 확정 2022-10-13, 말소 예정)

* 소유권 이전 (김호성, 2022-12-05, 매매 255,000,000원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 255,000,000원, 2025-08-12, 말소기준권리)

3.3. 인수되는 권리

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해, 을구 3번 순위의 주택임차권등기(김예슬)는 말소될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 특별한 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-10-13

* 배당신고일자: 2024-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 임차권은 말소될 예정이므로, 인수 보증금은 0원입니다.

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액은 255,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역 내에 위치하며, 생활 편의시설이 적절히 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보(2026년 3~4월)에 따르면, 주변의 다세대주택(2000~2002년식) 시세는 약 8,300만원(31.01㎡)부터 23,500만원(71.28㎡) 수준으로 형성되어 있습니다. 제곱미터당 가격으로는 약 25만원 ~ 33만원 수준입니다.

본건은 2018년식으로 비교적 신축에 해당하므로, 연식에 따른 가치 상승을 고려할 때 주변 구형 건물 시세보다 높은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다.

4.3. 소형 주택 수요

건물 면적 46.48㎡ (약 14.06평)의 소형 다세대주택으로, 1~2인 가구의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

* 심곡초등교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 건물이 위치한 지역 내에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

* 외벽은 드라이비트 및 타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감으로 추정됩니다.

* 위생, 급·배수 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청했으며, HUG 임차권의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 임차보증금은 없습니다. 이는 명도 절차 간소화에 긍정적이나, HUG의 채권 회수 및 채무 관련 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 높은 임차인 보증금

본건의 임차인(HUG) 보증금(255,000,000원)이 감정가(238,000,000원)보다 높습니다. 다만, 임차권은 말소될 예정이므로 매수인의 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6.3. 경매 물건의 일반적 리스크

모든 경매 물건과 마찬가지로, 실제 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 잔존 리스크를 파악하는 것이 중요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 건축된 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 매수인에게 인수되는 부담이 없어 경매 절차 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 심곡초등학교와 근린생활시설이 인접하여 입지 조건 또한 양호합니다. 다만, 감정가가 주변 연식 있는 다세대주택 시세 대비 높은 편이므로, 실제 시장 가치와의 비교 분석을 통해 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년식)에 해당하는 희소성 있는 물건입니다.

* HUG 임차권이 말소 예정이어서 명도 리스크가 적습니다.

* 부천시 원미구 심곡동의 주거지역 내에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보를 고려할 때, 연식 차이를 감안하면 감정가가 적정하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 신축 건물이라는 장점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서도 낙찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차인의 보증금 255,000,000원은 말소될 예정이므로, 입찰가 산정 시 인수되는 보증금은 고려하지 않습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 220,000,000원 ~ 250,000,000원으로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 답사, 최근 시장 동향, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.