나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34221 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5 알찬집 11층1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '심곡본1동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '부천역'이 소재하는 바, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상13층 건물 내 제11층 제1101호로서,

외 벽 : 복합판넬 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,시가지경관지구(중심),소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34221 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5 알찬집 11층 1101호

용도: 도시형생활주택 (오피스텔 겸용)

감정가: 84,000,000 원

건물 전용 면적: 12.67㎡ (약 3.83평)

토지 지분 면적: 3.74㎡ (약 1.13평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '심곡1동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 '부천역'이 있어 대중교통 이용이 편리함.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 유효).

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류.

인수되는 권리: 등기부상 을구 7번 주택임차권(최지운)은 말소기준권리보다 후순위이나, '인수'로 표기되어 있고 대항력이 있어 임차인이 배당을 전액 받지 못할 경우 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있음.

등기부 요약:

* 소유권 보존 (2012-06-11)

* 소유권 이전 (2022-07-19, 88,600,000원)

* 주택임차권 (2025-03-07, 최지운, 보증금 88,600,000원, 전입 2022-07-19, 확정 2022-06-29, 대항력 있음, 인수)

* 압류 (2023-02-07, 강서세무서장, 말소기준권리)

* 압류 (2024-11-19, 부천시)

* 강제경매 (2025-08-14, 최지운, 90,580,756원)

등기부채권 총액: 88,600,000 원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최지운)

* 보증금: 88,600,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-07-19

* 확정일자: 2022-06-29

* 대항력: 있음 (주의: 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 보증금 88,600,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 리스크가 존재함. 단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 임차인이 배당으로 전액 회수하여 권리가 소멸될 가능성을 시사함. 이에 대한 법원의 최종 배당 결과 확인이 필수적임.)

4. 상권분석

주변 상업 시설: 본건은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하며, 상권은 보통 수준임.

교통 접근성: 지하철 1호선 부천역 인근에 위치하고 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수함.

5. 생활정보

주거 환경: 도시형생활주택으로 이용 중이며, 주변 상업시설 및 행정복지센터 이용이 편리하여 생활 편의성이 양호함.

건물 정보: 본건은 알찬집 건물 내 11층 1101호이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층, 지상13층임.

주변 매매 정보 (2025년 12월 기준, 인근 다세대 주택):

* 59.9㎡ (3층): 198,000,000 원

* 35.12㎡ (4층): 207,000,000 원

* 49.33㎡ (3층): 290,000,000 원

참고: 제공된 주변 매매 사례는 본건(12.67㎡)보다 면적이 훨씬 크며 건물 용도(다세대)도 달라 직접적인 시세 비교는 어려움.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 가능성: 등기부상 '인수'로 명시된 주택임차권의 보증금 88,600,000원을 낙찰자가 인수할 수 있는 리스크가 존재함. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충되므로 법원 배당 결과 확인 필요).

토지거래허가구역: 잔금 납부 시 토지거래허가를 받아야 하며, 허가받지 못하면 계약이 무효가 될 수 있음. (허가구역 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

매우 작은 전용 면적: 12.67㎡ (약 3.83평)의 전용면적은 실제 거주 또는 임대에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 토지거래허가구역 지정, 그리고 매우 작은 전용면적은 투자 시 신중한 검토가 필요한 요소입니다. 임차인의 배당 여부와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보의 명확한 해석이 낙찰 후 인수 부담을 결정하는 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

소형 평수: 1인 가구 임대 수익형 투자로 고려 가능.

입지 조건: 부천역 인근의 교통 및 생활 인프라 이용 편리.

9. 예상 입찰가

감정가: 84,000,000 원

임차인 보증금 (인수 가능 시): 88,600,000 원

본건의 경우, 임차인 최지운이 채권자이자 강제경매 신청인으로 파악되며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있어 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하여 임차권이 소멸될 가능성이 높습니다. 만약 임차권이 소멸된다면, 인수 부담이 없어지므로 감정가(84,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 등기부상 '인수' 표기가 명확하므로 최악의 경우를 대비한 보수적인 접근도 필요합니다.

보수적인 시세 분석을 바탕으로, 임차권 소멸 가능성을 우선적으로 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가: 90,000,000 원 ~ 100,000,000 원

(참고: 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 권리 관계의 잠재적 불확실성을 고려하여 산정하였으며, 실제 입찰 시에는 권리 분석 결과를 최종 확인하고 법원의 배당표 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 실제 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 되므로 신중한 판단이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.