나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3222 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 40-2 리아아파트 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 부천괴안동우체국 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 근린생활시설과 아파트와 연립주택 등 공동주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주
위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2016.12.20인
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건내 1층 101호외 5개호로서
외 벽 : 석재붙임 마감 등
창 호 : 알미늄샷시창 등

이용상태

본건은 각호 공히 근린생활시설로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 개별난방설비와 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 2필 일단의 부정형의 토지로서 근린생활시설과 아파트 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북동측과 북서측으로 각각 노폭 약12미터, 8미터 내외의 포장
도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 40-2번지 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(삼오유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 40-3번지 : 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼오유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부천지원 2025타경3222 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 40-2, 리아아파트 1층 101호

건물명: 리아아파트

1.2. 물건 현황

용도: 제1종근린생활시설 (건축물물리적정보 기반)

감정가: 509,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.46㎡ (약 7.99평)

토지지분: 26.458199999999998㎡ (약 7.99평)

건물면적: 52.35㎡ (약 15.83평)

건물지분: 52.35㎡ (약 15.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 사용승인일자: 2016년 12월 20일

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보 물건

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 소재하는 부천괴안동우체국 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 연립주택 등 다양한 공동주택과 상업시설이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변 도로

토지는 2필 일단의 부정형 토지로서 현재 근린생활시설 및 아파트 부지로 이용 중입니다. 본건 건물이 소재하는 부지는 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 12미터 및 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼오유치원), 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 부천농업협동조합입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 03월 22일 접수된 부천농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 1,584,000,000원입니다.

본 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계 및 임차인의 보증금, 차임 등 세부 내역이 확인되지 않아 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주위는 아파트 및 연립주택 등 공동주택 밀집 지역으로 지역 주민을 대상으로 하는 소매업, 서비스업 등 근린생활시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역(괴안동, 소사동 등)에서 과거 시립 추모공원(화장장, 납골당) 및 폐기물 처리시설 건립 추진과 관련하여 주민 반발 사례가 있었습니다. 본건과 직접적인 인접 관계는 확인되지 않았으나, 잠재적인 혐오시설 관련 민원 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 2016년 12월 20일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 9층 건물 내 1층 101호입니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감되었으며, 창호는 알루미늄 샷시입니다.

내부에는 위생시설, 상하수도 시설, 개별난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육환경

주변에 버스정류장이 소재하여 교통이 편리하며, 근린생활시설 및 공동주택이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 삼오유치원이 소재하는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 대한 부분이 고려되어야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 위험

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 상황이나 낙찰 결과에 따라 본 물건의 매각가 또는 잔여 채무 부담에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

임차인의 정확한 보증금, 차임, 대항력 유무 등이 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 지역적 제한

본건이 위치한 제2종일반주거지역 및 상대보호구역(삼오유치원) 등의 토지이용계획은 향후 건축 행위나 업종 선택에 있어 일부 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 리아아파트 내 근린생활시설로, 비교적 신축 건물(2016년 준공)이며 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 주위는 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성은 되어 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 특성과 임대차 관계가 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴야 할 리스크 요인입니다. 특히 공동담보로 묶인 다른 물건들의 가치 및 매각 결과가 본건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2016년 준공)로 건물 노후도가 낮습니다.

* 제1종근린생활시설로 지역 주민들을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 방문객 및 직원의 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 509,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 상황이므로, 감정가를 기준으로 하되 공동담보 물건이라는 점과 임대차 관계 미확인 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 본건의 개별 상태, 낙찰가율 추이, 그리고 공동담보로 묶인 타 물건들의 진행 상황 및 예상 낙찰가를 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여 추가 분석을 통해 상향 조정하는 전략을 고려할 수 있습니다. (예: 350,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근)

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 등기부등본 및 건축물대장 등 추가적인 권리 분석, 임장 활동을 통한 임대차 관계 확인, 주변 상권 및 시세 조사 등을 반드시 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.