나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511504 [1] 인천광역시 서구 청라동 115-1 청라제일풍경채 309동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""인천청람초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층 건물 중,
제309동 제8층 제805호로서,
외벽: 돌 붙임 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기, 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 필지 대비 등고 · 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량출입 가능할 정도의 도로기반시설을 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2012-06-13)(인천광역시서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-12)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과(560-6 659) 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511504 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 115-1 청라제일풍경채 309동 8층 805호

용도: 아파트

감정가: 673,000,000원

토지면적: 72.90㎡ (약 22.05평)

토지 지분: 72.8964㎡ (약 22.05평)

건물면적: 101.98㎡ (약 30.84평)

건물 지분: 101.9831㎡ (약 30.84평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구룡포수산업협동조합

특이사항: 토지거래허가구역

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 인천청람초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

도로상태

단지 내 도로 및 인접 도로가 차량 출입 가능할 정도의 기반시설을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부상 권리내역

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 존재합니다.

* 소유권이전 (김윤선, 차유진)

* 근저당 (구룡포수산업협동조합, 2024.03.27.) - 말소기준권리

* 근저당 (안수훈, 2024.05.24.)

* 임의경매 (구룡포수산업협동조합, 2025.08.14.)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025.08.21.)

* 압류 (서구(인천광역시), 2025.10.31.)

등기부채권 총액은 594,000,000원입니다.

인수되는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았으므로 추가 확인이 필요합니다.

말소기준권리

2024년 3월 27일에 접수된 구룡포수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

주변 상업시설 현황

본건 주위는 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 아파트 단지 내 상가 및 주변 상권 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

아파트 단지 정보

아파트명: 청라제일풍경채

주소: 인천광역시 서구 청라동 115-1

사용승인일: 2012년 04월 24일

총 세대수: 1071세대

동수: 14개동

건물 최고층: 25층, 최저층: 1층

주차대수: 지하주차대수 29대 (전체 주차대수 합계는 0대로 표기되어 있으나, 이는 일반적인 표기 방식과 다름. 지하주차대수가 29대로 기재되어 있음. 전기차 충전기 지하 179대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주변 교육 시설

본건 인근에 인천청람초등학교가 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20m ~ 25m) 접합

* 가축사육제한구역

* 경제자유구역

* 상대보호구역 (인천광역시 서부교육지원청, 서부교육지원청 학생건강안전과)

* 절대보호구역 (서부교육지원청)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

토지거래허가구역 관련

본 건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 해당 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 따라서 본 물건 취득 시 외국인 등 주택용도 취득에 한하여 토지거래 허가를 받아야 하므로, 입찰 전 관련 절차 및 필요 서류를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 주변 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하여 생활 여건이 양호합니다. 2012년에 건축된 비교적 신축 아파트로, 적절한 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 관련 허가 절차가 요구된다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 또한, 등기부상 말소기준권리 외 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 지상권 등 별도의 인수되는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 청라 신도시 내의 아파트 단지로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 주변에 각종 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정입니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 평형대의 거래 가격대는 2026년 5월 15일 16층 69,000만원, 2026년 6월 17일 3층 68,000만원, 2026년 6월 27일 16층 66,900만원으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 67,300만원이며, 8층에 위치하고 있습니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 시세는 약 67,000만원 ~ 70,000만원 범위로 판단됩니다.

낙찰가는 법원 경매 특성상 경쟁률에 따라 변동될 수 있으나, 현재 시장 상황과 물건의 가치를 고려하여 약 69,000만원 ~ 70,000만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

물론, 토지거래허가구역 관련 절차 비용 및 예상되는 명도 비용 등을 추가적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.