나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511582 [1] 인천광역시 남동구 장수동 788-12 라온힐스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 장수동 소재하는 ""인천대공원역"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천2호선(인천대공역) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제302호로서

외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511582 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 장수동 788-12 라온힐스 3층302호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 133,000,000원

토지면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

토지지분: 23.75㎡ (약 7.18평)

건물면적: 36.56㎡ (약 11.06평)

건물지분: 36.559㎡ (약 11.06평)

1.3. 건물 정보

건축물명: 라온힐스

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

지상 층수: 5층

해당 층: 3층

건물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제302호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 남동구 장수동에 위치하며, "인천대공원역" 북동측 인근에 소재합니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 인천2호선 인천대공원역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 제1종지구단위계획구역(장수구획)

* 제한사항: 가축사육제한구역(문의: 남동구 환경보전과), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본건 등기부등본 요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 존재합니다.

* 갑6: 소유권이전 (2020-02-17) - 김현우 (신탁등기말소)

* 갑7: 소유권이전 (2022-08-12) - 김민교

* 갑8: 가압류 (2023-06-27, 말소) - 대구지방검찰청서부지청 검사 (8,000,000원) - 말소기준권리

* 을3: 주택임차권 (2024-01-30, 말소) - 신성민 (보증금 157,000,000원)

* 갑11: 강제경매 (2025-08-14, 말소) - 주택도시보증공사 (157,000,000원) - 본 경매개시결정

* 갑12: 압류 (2026-03-23, 말소) - 남동구

총 등기부채권액: 157,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-15

* 확정일자: 2022-07-04

* 배당신고일자: 2024-01-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출된 것으로 확인됨.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리는 2023년 6월 27일 접수된 대구지방법원 서부지원의 가압류(갑8)이며, 해당 권리 이후의 모든 권리는 본 매각으로 인해 소멸됩니다.

주택임차권(을3)은 말소기준권리 이후에 설정되었고, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 인수조건 변경 사항이 있는 점은 특이사항으로, HUG의 권리관계 정리 작업이 완료되었거나 진행 중임을 시사합니다.

결론적으로, 인수할 권리 없이 낙찰받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

본건과 유사한 시기에 건축되었거나 인접한 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 인천 남동구 장수동 788-14번지 (도담빌리지, 2018년식): 2026년 3월, 55.093㎡ (약 16.65평) 전용면적, 3층, 161,280,000원 (약 968만원/평)

* 인천 남동구 장수동 779-17번지 (휴그린, 2017년식): 2026년 3월, 71.18㎡ (약 21.53평) 전용면적, 3층, 240,000,000원 (약 1115만원/평)

* 인천 남동구 장수동 777-1번지 (락하우스A동, 2011년식): 2026년 3월, 73.23㎡ (약 22.15평) 전용면적, 5층, 280,000,000원 (약 1264만원/평)

4.2. 현재 시세 분석

본건(36.56㎡, 약 11.06평)의 면적과 유사한 조건의 주변 실거래가를 기준으로 시세를 분석해볼 때, 평당 약 968만원에서 1264만원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다.

이에 따른 본건의 예상 시장가는 약 107,300,000원에서 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 133,000,000원은 주변 시세 범주 내에 포함되어 있으며, 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

* 교육: 인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역으로 학군 형성 가능성 있음.

* 교통: 인천 2호선 인천대공원역 및 버스정류장이 도보 가능한 거리에 위치.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 자연환경: 인천대공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경 조성.

* 혐오시설: 주변 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경이라는 특이사항은 거래 과정의 복잡성이나 추가 확인이 필요한 부분이 있음을 시사합니다. 정확한 내용은 HUG 측에 문의하여 확인하는 것이 좋습니다.

* 임차인 권리 관련: 임차인의 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택으로, 인천대공원역 인근에 위치하여 교통 및 생활 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 특별한 권리가 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 임차인 관련 내용에 대한 명확한 사실관계 확인이 중요합니다. 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 진행한 점과 말소 동의 확약서 제출 등을 미루어 볼 때, 복잡한 권리 관계는 정리되었을 가능성이 높습니다.

주변 실거래가를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 보이며, 적극적인 권리관계 확인 후 입찰을 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 거의 없음.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 노후화에 따른 수리비 부담이 적음.

* 역세권 접근성: 인천 2호선 인천대공원역을 도보로 이용 가능하여 교통이 편리함.

* 주거 편의성: 주거 밀집 지역으로 생활 인프라 및 공원 이용이 용이함.

* HUG 관련 이슈 해소 시: HUG의 적극적인 개입으로 권리 관계가 명확하게 정리될 경우, 거래 안전성 증가.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장가는 약 1억 7백만 원에서 1억 4천만 원 수준으로 추정됩니다.

감정가 1억 3천 3백만 원은 이러한 시장 범위 내에 있습니다.

'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 추가적인 조사를 통해 권리 관계를 명확히 확인하고, 시장 상황 및 경쟁 정도를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액에서 입찰을 시작하는 것을 제안합니다.

잠정적 목표 입찰가는 135,000,000원(1억 3천 5백만 원)으로 제시합니다.

이는 감정가 대비 약 101.5% 수준이며, 시장가 범위 내에서 보수적으로 접근하는 방안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.