나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511587 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 521-1 메이드하우스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ""능허대초등학교""남동측에 위치하며, 주변은 동유
형의 공동주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통
시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물내 제2층 제202호로서,
(사용승인일2017.06.26)

외벽: 타일붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 ""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2025-07-28), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-06-26),도시관리계획 입안중
(2025-07-18)(연수 지구단위계획구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511587 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 521-1 메이드하우스 2층202호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정평가 요약

감정가: 233,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 67.90㎡ (약 20.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.63㎡ (약 19.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2017년 06월 26일

1.4. 매각 대상

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "능허대초등학교" 남동측에 위치하며, 주변은 동유형의 공동주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부채권 총액: 340,630,000원

말소기준권리: 2022년 02월 03일 접수된 선준호의 가압류 (인천지방법원 2022카단100565)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 02월 03일 접수된 선준호의 가압류입니다.

3.3. 인수되는 권리 (없음)

말소기준권리보다 선순위인 권리, 또는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황 (대항력 없음)

임차인: 유순옥 (주택도시보증공사)

보증금: 239,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 07일

확정일자: 2021년 09월 17일

배당신고일자: 2023년 11월 07일

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부상 을구 3번 순위 주택임차권 등기(2023-11-07)가 있으나, 전입일자보다 말소기준권리가 앞서고 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.5. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들로 구성되어 있어, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인의 보증금 239,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권 등기가 언급되었으나, '대항력 없음' 및 '말소' 표기로 보아 소멸될 가능성이 높습니다. 최종 권리관계는 현장 확인 및 법원 고지 내용 재확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역에 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 능허대초등학교가 소재하여 교육환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인과의 관련 정보에 "HUG 인수조건 변경" 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 채권 회수 또는 임차보증금 관련 처리에 대한 특별한 조건이 있을 수 있음을 시사하며, 입찰 전 HUG와의 관련 내용 및 인수 조건을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-06-26), 도시관리계획 입안중(2025-07-18)(연수 지구단위계획구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 상세 임차인 정보가 제공되어 있습니다. (대항력 없음 확인)

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 중 전월세 정보가 매매 정보와 동일하게 기재되어 있어, 시세 분석 시 매매 정보를 우선적으로 참고하였습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 사용승인)된 다세대주택으로, 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다. 권리관계가 명확하며 인수해야 할 부담이 없는 점이 장점입니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 토지이용계획 상 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 신축 연식과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상 (2017년 사용승인)

* 능허대초등학교 인접, 안정적인 주거 환경

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리 부담 없음

* 인천광역시 연수구의 지속적인 개발 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 233,000,000원입니다. 본건은 비교 대상인 연립·다세대 주택(1991-1992년식)보다 건축 연식이 훨씬 신축(2017년식)이라는 점을 감안할 때, 감정가가 현실적인 시장 가치를 반영하고 있을 것으로 판단됩니다. 주변 유사 신축 다세대 주택의 시세를 고려하고, 권리관계 상 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.