나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511576 [1] 인천광역시 남동구 간석동 249-6 이츠아파트 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석오거리역"" 남서측 인근에 위치하고, 본건 주위
는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석오거리역) 등의 대중교
통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물내 7층 705호로서,
외벽: 페인팅 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택(아파트) 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 광대로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의
:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기
타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안
전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511576 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 249-6 이츠아파트 7층 705호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 7층 705호

준공연도: 2015년경 (사용승인일: 2015-11-06)

감정가: 226,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.54㎡ (약 3.49평)

토지 지분: 11.543㎡ (약 3.49평)

건물면적 (전용면적): 70.81㎡ (약 21.42평)

건물 지분: 70.81㎡ (약 21.42평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 1호선 간석오거리역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 관계

본 건은 남동측으로 광폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 3월 6일자 인천세무서장의 압류(갑5)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

주택임차권(을5, 박보경, 243,000,000원) 및 강제경매(갑7, 주택도시보증공사, 243,000,000원) 등기 또한 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 243,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 28일

확정일자: 2022년 3월 21일

대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)가 인수조건 변경 및 채권자로 경매를 진행하고 있으며, 등기부상 임차인(박 )의 권리는 말소 예정으로 인수 대상이 아닙니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용은 물건 명세서상 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부상 말소 예정으로 보아 낙찰자는 해당 권리를 인수하지 않습니다.

3.3. 권리 인수 사항

본 경매로 인해 낙찰자는 모든 기존 권리를 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다. 인수해야 할 부담(유치권, 법정지상권, 유치권 등)은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개요

본 건이 소재한 간석동 지역은 인천광역시 내에서도 교통 요충지이며, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

간석오거리역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집하여 상업 활동이 활발합니다. 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

* 주변 교통: 지하철 1호선 간석오거리역, 다수의 버스 노선

* 생활 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 식당가 등 근린생활시설이 풍부

* 주거 환경: 주변으로 아파트 단지 및 오피스텔이 형성되어 있어 주거 편의성이 높음

* 기타: 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련 법규

* 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축법상 건축선 지정구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

6.2. 임대차 공실 가능성

* 임대차 관계는 미상으로, 현재 공실 상태일 수도 있으며, 임차인이 거주 중일 경우 명도 과정이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* HUG 인수조건 변경 관련하여, 이는 주택도시보증공사가 보증 채무 이행 후 취득한 권리일 가능성이 높으나, 경매 절차상 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 주요 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수한 오피스텔입니다. 모든 권리가 말소될 예정이어서 낙찰 후 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 감정가는 시세보다 높게 책정된 것으로 보이나, 향후 시세 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 도보 이용 가능한 초역세권입니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정입니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 공동주택 및 업무시설로 인한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 생활 인프라: 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(이츠아파트)의 전용면적 70.81㎡ 기준으로 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 2024년 11월 15일: 140,000,000원 (6층)

* 2025년 6월 10일: 140,000,000원 (3층)

* 2026년 5월 25일: 147,000,000원 (6층)

최근 거래가는 약 1억 4천만 원에서 1억 4천 7백만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 본 건의 감정가 2억 2천 6백만 원과는 상당한 차이를 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 거래 시세를 반영할 때, 본 건의 시장 가치는 1억 4천만 원대 수준으로 판단됩니다. 감정가는 시세 대비 높게 책정되었으므로, 입찰 시에는 시세 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

본 건의 예상 입찰가는 최근 최고가인 1억 4천 7백만 원을 기준으로, 주변 시세와 물건 상태를 고려하여 1억 5천만 원 ~ 1억 6천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다. 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

주변 지역에 대한 자체적인 추가 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치 판단 후 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 다만, 간석오거리역을 중심으로 한 개발된 상업 및 주거 지역의 특성상, 주거지에 직접적으로 영향을 주는 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮아 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.