나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511571 [1] 인천광역시 부평구 십정동 575-17 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ""인천제일고등학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 ""부평삼거리역""이
소재하며, 대중교통여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 301호로서
외벽 : 치장타일벽돌 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건물은 사용승인일이 ""1993.08.17""로서 누수 등에 취약한 것으로 보이는 바,
누수 등에 대하여 재확인 바랍니다.

-본건 등기사항전부증명서에 ""주택임차권""이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511571 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 575-17 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 17.86㎡ (약 5.40평)

건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

집합건물 개요:

- 총 층수: 4층 (지하 1층 포함)

- 건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

- 사용승인일: 1993년 08월 17일

- 건물총면적: 380.05㎡ (약 114.95평)

- 토지면적: 173.7㎡ (약 52.54평)

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.3. 건물 연혁

주요 등기사항:

- 소유권 이전 (갑구 2순위): 2020년 08월 19일, 김기운

- 소유권 이전 (갑구 3순위): 2022년 12월 30일, 김태균 (매매가 113,000,000원)

- 강제경매 개시 결정 (갑구 4순위, 말소기준권리): 2025년 08월 14일, 주택도시보증공사 (채권액 108,000,000원)

- 주택임차권 (을구 7순위): 2024년 09월 30일 배당신고, 이수빈 (보증금 108,000,000원). 본 임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 인천제일고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부평삼거리역이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

- 용도지역: 제2종일반주거지역

- 기타 제한사항: 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리인 인천지방법원의 강제경매 개시결정(갑구 4순위)으로 인해, 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리(갑구 2, 3 순위 소유권 이전, 을구 7 순위 주택임차권)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) / 이수빈

- 보증금: 108,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 12월 30일

- 확정일자: 2022년 12월 13일

- 배당신고일자: 2024년 09월 30일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

HUG가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 분석됨.

3.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경 사항이 있으므로, 입찰 전 반드시 HUG 측에 최종 인수 조건을 재확인할 필요가 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 동향

본 건과 유사한 다세대주택의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 아래와 같은 동향을 보임.

- 2025년 12월, 1990년식(36.87㎡) 신촌아트빌라: 15,400만원 (약 418만원/㎡)

- 2026년 07월, 2011년식(58.11㎡) 지훈캐슬: 12,800만원 (약 220만원/㎡)

- 2025년 12월, 2001년식(42.39㎡) 계림시티빌: 21,000만원 (약 495만원/㎡)

- 2026년 01월, 2001년식(42.39㎡) 계림시티빌: 21,000만원 (약 495만원/㎡)

본 건은 1993년식, 33.00㎡(약 9.98평)으로, 유사 연식의 신촌아트빌라(36.87㎡, 1990년식)가 15,400만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가(9,600만원)는 시장가 대비 다소 낮게 형성된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호임. 외벽은 치장타일벽돌, 창호는 샷시창호로 마감됨. 급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 이용 상태

공부상 및 현황 다세대주택으로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 누수 취약성

사용승인일이 1993년 08월 17일로 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물 노후화가 상당하며, 특히 누수에 취약할 수 있으므로 현장 방문 시 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 주변 혐오시설 유무

인천광역시 부평구 십정동 575-17번지 일대는 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 본 건 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 현재까지 파악되지 않음. 다만, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정된 점은 참고할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 십정동에 위치한 다세대주택으로, 부평삼거리역과 인접하여 교통이 편리하고 주거 및 상업시설이 잘 갖추어진 지역에 속함. 권리관계는 말소기준권리인 HUG의 강제경매로 인해 대부분 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수해야 할 부담은 적을 것으로 보임. 건물 노후화로 인한 누수 가능성 등은 잠재적 리스크로 존재하나, 최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 물건의 최근 실거래가보다 감정가가 낮아 시세차익 기대 가능.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리인 HUG의 강제경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정.

* 편리한 교통 및 입지: 부평삼거리역 인근으로 대중교통 이용이 용이하며, 주거 지역으로서의 안정성 확보.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 96,000,000원이지만, 유사 건물의 최근 실거래가를 고려할 때 시장 가치는 그 이상으로 판단됨.

건축 연도(1993년식) 및 면적(33㎡)을 감안하여 신촌아트빌라(36.87㎡, 1990년식)의 거래가액 154,000,000원을 기준으로 환산한 면적당 단가(약 418만원/㎡)를 적용하면, 본 건의 시장가는 약 137,940,000원에 이를 것으로 예상됨.

건물 노후화로 인한 수리 비용 및 투자 위험성을 고려하되, 감정가와 시장 가치의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 115,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.