나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511550 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1128 탑클래스 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천 1호선 '예술회관역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 남서측 인근에 인천 1호선 '예술회관역'이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층 / 지상 15층 건물 내 9층 906호로서,
(사용승인일 : 2016.01.19)

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 기계식주차장, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 정방형 토지로서 주거용·업무용·상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15m, 동측 및 서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구),소로2류(폭 8m~10m)
(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과
032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(문의: 인천동부교육
지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획
법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26.
~ 2026. 08. 25.))),도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032-440
-1702))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511550 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1128 탑클래스 9층906호

용도: 아파트 (등기 및 건축물대장상 복합건물로 업무시설 포함되어 있으나, 일반적인 용도는 아파트로 통용됨)

감정가: 199,000,000원

토지면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

토지 지분: 11.843㎡ (약 3.58평)

건물면적: 69.97㎡ (약 21.16평) - 전용면적

건물 지분: 69.9729㎡ (약 21.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2016년 01월 19일

건축물 용도: 공동주택, 업무시설 (복합)

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로2류, 중로2류, 과밀억제권역 등

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천 1호선 '예술회관역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 곳입니다. 차량의 접근이 용이하며, 남서측 인근에 인천 1호선 '예술회관역'이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에는 다양한 노선버스가 운행 중이며, 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다. 북측으로는 노폭 약 15m, 동측 및 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건과 관련된 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경511550 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 205,000,000원) [cite:12 (등기부요약)]

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권 이전 (이미란, 김동연)

* 주택임차권 (권오주, 170,000,000원) - 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite:12 (물건명세서)]

* 압류 (국민건강보험공단)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사 (권오주)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-12

* 확정일자: 2020-01-07

* 배당신고일자: 2023-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련, 말소기준권리 설정 주체이기도 합니다.

* * 임차인: 김대호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-29

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 명시되어 있지 않으나(0원으로 표기), 대항력 있는 임차인이므로 인수 보증금 0원이라도 향후 법적 분쟁 및 명도에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구월동 예술회관역 인근은 인천의 주요 상업 및 업무 중심지 중 하나입니다. 대형 백화점, 쇼핑몰, 다양한 근린생활시설, 영화관 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 젊은층부터 다양한 연령층이 이용하는 활성화된 상권을 형성하고 있습니다. 예술회관역 주변에는 인천종합문화예술회관, 공원 등이 있어 문화 및 여가 생활을 즐기기에도 좋습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천 1호선 예술회관역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 홈플러스, CGV 등 대형 쇼핑 및 문화 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 다양한 식당과 근린생활시설이 밀집해 있어 편리하게 이용 가능합니다.

* 주거환경: 아파트, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거 지역이며, 예술회관역 인근 공원 및 문화 시설과의 접근성이 좋습니다. 다만, 주상복합 건물 특성상 주차 공간이 다소 부족할 수 있다는 의견도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김대호 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 '대항력 있음'으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수하거나 명도 과정에서 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 이 부분이 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 절차에 어떤 영향을 미칠지 면밀히 확인해야 합니다.

* 건축물 용도 불일치 가능성: 공부상 오피스텔로 이용 중이나, 공동주택 용도와 업무시설 용도가 혼합된 복합건물입니다. 이는 향후 건물 관리 및 이용에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 토지이용계획에 도시관리계획 입안 중인 지역으로 명시되어 있어, 향후 해당 지역의 개발 계획 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. [cite:12 (토지이용계획)]

* 데이터센터 건설 관련 민원: 인근 구월동 1128-4번지에 데이터센터 건설이 추진됨에 따라 소음, 진동 등 환경 문제로 인한 민원이 제기된 바 있습니다. 본 건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 주변 환경 변화 가능성을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 1호선 예술회관역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 주변 상권이 활성화되어 있어 투자 가치가 높은 지역에 소재합니다. 다만, '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 보증금 0원으로 존재하고, HUG 인수조건 변경 등 권리관계 및 특이사항이 복잡하여 명도 및 인수 조건에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 명도 가능성 및 예상 비용을 고려한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 1호선 예술회관역 도보 이용 가능한 초역세권 (직선거리 약 260m).

* 편리한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰(홈플러스), 영화관(CGV), 병원, 공원 등 각종 편의시설 인접.

* 활성화된 상권: 구월동 로데오거리 인근으로 다양한 외식, 쇼핑, 문화 시설 이용 용이.

* 잠재적 시세 상승 가능성: GTX-B 노선 연장 등 교통망 개선 호재와 함께 상권의 지속적인 발전 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 199,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, '대항력 있음'의 김대호 임차인(보증금 0원, 차임 0원)과 HUG 인수조건 변경 등의 리스크 요인을 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 직접적인 금액 부담은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 비용 및 소요 기간을 감안해야 합니다.

따라서, 본 물건의 특성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 입찰가는 임차인과의 협의, 명도 비용 예측, HUG 조건 확인 등 추가적인 실사 후 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰 범위: 170,000,000원 ~ 195,000,000원 (추가적인 조사 및 협상 결과에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.