나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511539 [1] 인천광역시 서구 경서동 756-1 다솜채2 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는
대부분 동유형의 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물내의 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2015.07.02.)
외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(별지 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경511539 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 756-1 다솜채2 2동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

토지지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물면적: 48.58㎡ (약 14.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 302호

사용승인일: 2015년 07월 02일

건물명: 다솜채Ⅱ (2동 3층 302호)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 일대는 유사한 형태의 공동주택과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

본건 서측 및 북측으로는 각각 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주거 환경으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 07월 24일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 장희욱 (주택도시보증공사)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 10일

확정일자: 2022년 05월 20일

배당신고일자: 2024년 07월 15일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 관련 특이사항이 있습니다.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 06월 05일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 등기부 현황

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경511539)입니다.

을구 3번 주택임차권(장희욱, 145,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경서동 일대는 주로 공동주택과 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 따라서 상업 시설이 밀집한 중심 상권보다는 주거 편의를 위한 기본적인 상가들이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 노선을 통해 시내 이동이 편리합니다.

* 교육: '경서초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 환경입니다.

* 편의시설: 주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

'대항력 있음'으로 기재된 임차인 김 및 최 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 등의 특수 물건 정보는 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근의 주거 지역에 속합니다. 2015년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 다만, '대항력 있음'으로 표시된 임차인 두 가구의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. HUG 관련 특이사항도 거래 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도의 건물(2015년)로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 가능성이 높습니다.

* 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 시세가 현저히 낮을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 유사 면적 다세대주택 시세는 약 76,000,000원에서 90,000,000원 수준입니다. 본건의 건물 면적(48.58㎡)과 신축 연도(2015년)를 고려할 때, 현재 시장 가격은 약 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 136,000,000원 대비 시세가 낮은 편이므로, 감정가 이하로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: '대항력 있는 임차인'의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 철저한 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 잠재적 리스크를 고려하여, 최근 거래된 시세의 상단인 약 90,000,000원 내외로 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다. 다만, 임차인 관련 불확실성 해소 정도에 따라 보수적으로 접근하거나, 적극적으로 시세보다 약간 높게 제시하여 낙찰 가능성을 높이는 전략도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.