나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511544 [1] 인천광역시 부평구 부평동 209-1 로렌.하이뷰 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교"" 남측 인근에 위치하며
주위는 오피스텔, 아파트, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 14층 내 2층 203호
외벽: 화강석 붙임 및 치장벽돌 붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 공동주택 및 업무시설 복합구조이며 집합건축물대장 상 공동주택(오피스텔)으로 등재되어 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 공동주택 및 업무시설 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지구, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역.
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511544 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 209-1 로렌.하이뷰 2층203호 (도로명 주소: 인천광역시 부평구 장제로102번길 31, 2층203호)

용도: 공동주택(오피스텔)

건물면적(전용): 65.52㎡ (약 19.82평)

건물면적(분양): 제공되지 않음

토지면적(지분): 10.50㎡ (약 3.18평)

감정가: 250,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 *

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 14층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 치장벽돌 붙임 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

토지형상및이용상태: 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지 위에 공동주택 및 업무시설 등으로 이용 중입니다.

인접도로상태: 본건은 동측 및 남측으로 각각 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획및제한상태: 본건 토지는 일반상업지구, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (을구 6번, 접수 2025-08-13)

채권 총액: 237,000,000원

주요 권리 현황:

* 임차인 1: 김 (성명: 김현희)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-26

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 낙찰 후 인수 여부 및 명도 관련하여 각별한 주의가 필요합니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (신종훈)

보증금: 237,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-04-07

배당신고일자: 2024-06-07

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 설정된 임차인으로, 일반적인 권리 분석상 대항력이 없습니다.

특이사항:

대항력있는임차인 (김 ): 보증금 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재하여 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 낙찰 후 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨). 이는 HUG의 동의 하에 말소될 수 있다는 의미로 해석되나, 해당 권리의 처리 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

지역특성: 본건이 소재한 부평구는 인천의 주요 도심 지역 중 하나로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 본건 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 수요와 공급이 비교적 안정적인 편입니다.

주변시설: 본건 남측으로 부흥초등학교가 위치하며, 단지 주변으로 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 소각장, 유해 공장 등)은 일반적인 지도 검색 및 공개된 정보를 통해 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육환경: 남측에 부흥초등학교가 있어 자녀의 도보 통학이 용이합니다.

편의시설: 단지 인근으로 각종 상업시설, 마트, 병원, 은행 등이 다수 분포하여 편리한 생활이 가능합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

건물설비: 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

복잡한 권리 관계: 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 김 의 존재와 HUG 인수조건 변경 사항은 낙찰 후 예상치 못한 법적 또는 금전적 문제를 야기할 수 있습니다.

임차인 명도: 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 가능성이 높습니다. 특히 보증금이 0원인 임차인의 경우, 그 요구사항이나 권리 주장이 예측하기 어려울 수 있습니다.

HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항에 대한 명확한 사전 검토가 선행되지 않으면, 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 일반상업지구, 방화지구, 높이 제한 지역 등의 용도 지역 지정은 향후 건물 재건축 또는 증축 시 법적 제한 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구라는 도심 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지며, 다양한 편의시설과 교통망을 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 있는 물건입니다.

그러나 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 김 의 존재, HUG 인수조건 변경 등 매우 복잡하고 잠재적 리스크가 높은 권리 관계를 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

이러한 복잡한 권리 관계를 명확히 해소할 수 있는 방안을 찾지 못하거나, 임차인 명도에 어려움이 예상될 경우, 매수인의 부담이 커질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 입지: 부평구는 인천의 핵심 도심 지역 중 하나로, 꾸준한 주거 및 상업 수요가 예상됩니다.

시세차익 가능성: 권리 관계를 성공적으로 정리하고 명도를 완료한다면, 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

다목적 활용 건물: 공동주택 및 업무시설로 복합적인 용도로 활용 가능한 건물입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 250,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금(본 건 0원)을 제외하고 산정해야 합니다.

하지만 본 건은 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있으므로, 철저한 권리 분석 및 명도 가능성 검토 후, 예상되는 추가 비용과 위험 프리미엄을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 현재 시점에서는 감정가를 기준으로 하되, 예상되는 위험 요인으로 인해 보수적인 접근이 권장됩니다. (구체적인 입찰가는 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.