나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511604 [1] 인천광역시 서구 마전동 1149-2 위드빌주건축물 2동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 마전고등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 다세대 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 남측 약 1km 정도에 '검단4거리역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕의 5층 건물이며 사용승인일은 2023-05-18 임.
외벽 : 석재타일, 페인트등
내벽 : 타일, 페인트 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.
(* 내부구조도 별첨)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형(삼각형)의 토지로 경사지에 평탄하게 조성되었으며 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전 지구단위계획구역)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511604 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1149-2 위드빌주건축물 2동 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 350,000,000원

토지면적: 41.47㎡ (약 12.54평)

건물면적: 65.47㎡ (약 19.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 마전고등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황으로는 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측 약 1km 거리에 인천 2호선 검단사거리역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 2023년 5월 18일에 사용 승인된 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다.

토지는 부정형(삼각형)의 경사지에 평탄하게 조성되었으며, 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

본건은 동측으로 약 8m 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 개발 및 거래 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

주변에 마전고등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

별도의 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2024년 11월 15일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 324,000,000원)입니다.

경매개시결정은 2025년 8월 14일 인천수산업협동조합에 의해 이루어졌으며, 채권액은 272,543,447원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인(대항력 없는 경우)은 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 후 소유권이전, 신탁등기 말소, 공유자 전원지분 이전(매매) 등이 이루어졌습니다.

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 앞서는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 324,000,000원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 정채이 (개인정보 마스킹: 정 )

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 700,000원

- 전입일자(사업일자): 2024-12-02

- 배당신고일자: 2025-09-08

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인 정 은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 주택지대에 위치하며, 주변으로 아파트 및 다세대주택 단지가 밀집해 있습니다.

인근 마전고등학교의 존재는 주거 환경의 안정성을 더하며, 초등학교, 중학교 등 교육 시설 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

인천 2호선 검단사거리역이 약 1km 거리에 위치하여 수도권 접근성이 우수합니다.

최근 거래 사례를 보면, 2025년 준공 예정인 용진그린빌(주소: 마전동 1163-6, 면적 68.31㎡)이 2026년 7월 5일에 398,000,000원에 거래되었습니다.

본건 건물 면적(65.47㎡, 약 19.78평)은 해당 거래 사례의 전용면적(68.31㎡, 약 20.66평)과 유사한 수준입니다.

이는 본건의 잠재적 가치를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천 2호선 검단사거리역을 도보 약 10분~15분 거리에서 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 편리합니다.

* 교육: 마전고등학교가 인근에 위치하며, 초·중·고등학교 등 도보 통학 가능한 교육 시설이 있습니다.

* 편의시설: 주거지대 특성상 지역 상권 내 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 환경: 조용한 주거 환경을 제공하며, 인근에 녹지 공간이나 공원이 있다면 쾌적성을 더할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역) 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 건축물 사용승인일: 2023년 5월 18일로 비교적 신축 건물이나, 준공 후 3년이 지나지 않아 하자 보수 등과 관련한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로 표시되어 있어, 인수되지 않는 보증금이라도 실제 점유 여부 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (본건 임차인은 대항력 없음으로 인수 보증금은 0원입니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 마전동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축된 신축 건물입니다.

검단사거리역 역세권에 해당하며, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 투자가치 모두를 고려할 수 있는 물건입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항(지구단위계획구역, 토지거래허가구역)은 향후 개발 또는 거래 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 준공으로 비교적 최신 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 인천 2호선 검단사거리역 인접으로 대중교통 이용이 편리하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 및 임차인의 보증금은 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 유사 거래 사례: 주변 유사 면적의 신축급 다세대주택 거래 사례를 통해 시세 파악이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 350,000,000원입니다.

인근 유사 거래 사례로, 2025년 준공 예정인 용진그린빌(마전동 1163-6, 68.31㎡)이 2026년 7월 5일에 398,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(65.47㎡)은 해당 거래 사례와 유사한 수준입니다.

최근 시장 상황 및 본건의 신축성, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 현재 시세와 감정가를 기준으로 370,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

주의사항: 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 최신 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.