나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511451 [1] 인천광역시 서구 검암동 640-5 현대렉스빌 비동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511451 [1] 인천광역시 서구 검암동 640-5 현대렉스빌 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경511451 | 소재지: 인천광역시 서구 검암동 640-5 현대렉스빌 비동 2층201호 | 감정가: 146,000,000원 | 최저가: 102,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경511451 (1)이며, 용도는 다세대주택에 대한 부동산강제경매 사건입니다. 채무자 및 소유자는 권OO으로 확인됩니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 640-5 현대렉스빌 비동 2층201호에 위치하며, 감정가는 146,000,000원입니다.

건물 면적은 전용면적 47.96㎡ (약 14.51평)이며, 토지 면적은 35.70㎡ (약 10.80평)입니다. (다세대주택은 전용면적만 기재하며, 아파트에서 통용되는 분양면적은 별도로 산정하지 않습니다.)

1.3. 핵심 분석

본 건은 감정가보다 높은 금액의 임차보증금(147,000,000원)에 대한 임차권등기명령이 존재하므로, 입찰자는 임차인의 대항력 유무 및 최선순위 설정일자를 면밀히 분석하여 인수해야 할 보증금(인수금액)이 발생하는지 여부를 확인하는 것이 가장 중요합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 서측 인근에 위치하며, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리) 내에 있습니다. 부근은 다세대주택, 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 남측과 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.2. 상권분석

주변은 주거 밀집 지역으로, 주거 편의를 위한 소규모 근린생활시설들이 형성되어 있습니다. 대규모 상권은 아니지만, 생활에 필요한 기본적인 상업 시설을 이용하기에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 교통상황 및 생활정보

교통 사정은 보통으로, 인근에 인천지하철 2호선 "검바위역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 인근에 "서인천고등학교"가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

해당 지역은 주거 지역 및 학교 인근으로 형성되어 있으며, 검색 결과 인근에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 주택가 밀집 지역이므로 생활 소음 등은 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 권OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

가장 큰 특이사항은 임차권등기명령(2023카임830, 2023.04.06)이 등재되어 있다는 점입니다.

임차인: 한**

보증금: 147,000,000원

주민등록(전입): 2021.05.28

확정일자: 2021.05.07

임차보증금이 감정가(146,000,000원)를 초과하므로, 임차인의 확정일자 또는 전입신고일 중 늦은 날짜와 말소기준권리(최선순위 설정) 일자를 비교하여 임차인의 대항력 및 배당 여부를 철저히 분석해야 합니다. 만약 임차인이 대항력을 갖추고 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미변제 보증금 전액을 낙찰자가 인수하게 되므로 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

4. 투자의 잠재적 리스크

4.1. 인수금액 발생 가능성

임차보증금 147,000,000원이 감정가 146,000,000원보다 높아, 최저가로 낙찰될 경우 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 최선순위 저당권 등의 말소기준권리를 확인하고, 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인이라면 미변제 보증금을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다.

4.2. 명도 리스크

임차권등기가 된 임차인이므로, 배당에 참여할 것이며 명도 절차는 비교적 수월할 수 있으나, 만약 인수 금액이 발생한다면 임차인과의 명도 협상 과정이 복잡해질 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 교통 및 주거 환경이 양호한 지역에 위치한 다세대주택으로 실수요 측면에서 매력이 있으나, 감정가를 초과하는 임차보증금에 대한 임차권등기라는 중대한 권리상 하자가 내포되어 있습니다. 권리 분석의 난이도가 높으므로 초보 투자자에게는 위험할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

권리 분석을 통해 대항력 있는 선순위 임차인이 아님을 확인하거나, 선순위 임차인이라 하더라도 매우 낮은 가격에 낙찰받아 인수금액을 감안하고도 수익이 남는 경우에만 투자를 고려해야 합니다. 해당 지역 다세대주택의 매매 시세 및 전월세 시장 조사를 통해 적정한 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계