나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511350 [1] 인천광역시 남동구 간석동 125-2 퍼스트클래스 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511350 [1] 인천광역시 남동구 간석동 125-2 퍼스트클래스 8층802호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경511350
• 주소: 인천광역시 남동구 간석동 125-2 퍼스트클래스 8층802호
• 감정가: 201,000,000원
• 최저가: 140,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매19계 2025타경511350 | 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 125-2 퍼스트클래스 8층802호 | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 140,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 가치 분석

1.1. 사건 및 물건 정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경511350 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건이며, 인천광역시 남동구 간석동 125-2에 위치한 '퍼스트클래스' 오피스텔 8층802호입니다. 감정가는 201,000,000원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 일괄매각 방식으로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일한 조OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

용도: 오피스텔

건물면적 (전용): 61.10$\text{m}^2$ (약 18.48평)

토지면적 (지분): 8.24$\text{m}^2$ (약 2.49평)

2. 입지 및 지역 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 인천지하철 1호선 '간석오거리역' 인근에 위치하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다. '간석2동행정복지센터' 동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 일반상업지역의 성격을 띠고 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 북동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권 분석

본건이 속한 지역은 '일반상업지역'으로, 주거 기능과 상업 기능이 혼재된 복합 상권을 형성하고 있습니다. 지하철역세권에 인접하여 유동 인구가 어느 정도 확보되어 있으며, 오피스텔 밀집 지역의 특성상 임차 수요는 비교적 꾸준할 것으로 예상됩니다. 상업지역의 특성상 다소 번잡할 수 있으나, 생활 편의시설 이용에는 유리한 환경입니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설 분석

생활정보: '간석2동행정복지센터'가 인근에 있어 행정 편의성이 높습니다. 위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 기계식주차설비 등 오피스텔에 필요한 기본적인 설비는 잘 갖춰져 있습니다.

혐오시설 분석: 현 시점 기준, 본 물건지 주변에는 주거 환경을 저해하는 대규모의 지정 혐오시설(쓰레기 처리장, 대형 공장 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 주위 환경에 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재되어 있어 주거 전용지역 대비 환경의 '보통' 수준이 평가된 점을 참고해야 합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석

본 경매는 채권자가 신청한 '부동산강제경매'이며, 소유자와 채무자가 동일인(조OO)입니다. 이는 통상적으로 권리 관계가 비교적 단순하며 매각 후 소유권 이전과 동시에 대부분의 권리가 소멸되는 '말소기준권리'에 따라 인수되는 권리는 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등을 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 임장과 조사가 필수적입니다.

토지이용계획: 본건은 '일반상업지역', '방화지구'에 속하며, '가축사육제한구역', '과밀억제권역'으로 지정되어 있습니다. '토지거래계약에관한허가구역'으로도 지정되어 있으나, 이는 외국인 등에 한정된 조건이므로 일반 투자자에게는 큰 제약이 아닐 수 있습니다. 일반상업지역은 용적률이 높아 재산 가치 평가에 긍정적이나, 방화지구 지정에 따른 건축상 제한이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 역세권 인근의 일반상업지역 내 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 특히 18평대(전용)의 비교적 넓은 면적을 가진 오피스텔로, 1인 가구뿐만 아니라 신혼부부 등 2인 가구에게도 임차 수요가 있을 수 있습니다. 권리 분석상으로는 '강제경매'로 비교적 단순한 편이나, '임대관계 미상'이라는 가장 큰 리스크를 안고 있으므로, 이에 대한 명도 계획과 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트: 최고의 입지 및 실속 면적

최고의 입지: 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근의 더블 역세권급 입지로 대중교통 이용 편의성이 우수합니다.

실속 면적: 전용면적 61.10$\text{m}^2$ (약 18.48평)는 일반적인 원룸/1.5룸 오피스텔보다 넓은 크기로, 희소성과 실거주 만족도가 높습니다.

용이한 명도 가능성: 채무자 겸 소유자 조OO에 대한 강제집행이므로, 명도 난이도는 대항력 있는 임차인이 있는 경우보다는 낮을 가능성이 있습니다. (다만, 명도 소송에 대비한 시간과 비용은 필수)

개발 잠재력: 일반상업지역에 위치하여 향후 주변 환경 변화 및 개발 기대 가치 측면에서 잠재적인 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계