나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511512 [1] 인천광역시 연수구 송도동 19-1 커낼워크 디2 (섬머) 4층201-403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천연송초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(국제업무지구역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제201-403호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 35미터 내외, 북동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2025-01-24)((가칭)국제40초등학교예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-24)((가칭)국제41중학교예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-24)((가칭)국제42유치원예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송도7유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천연송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항증명서상 '4층 201-403호'로 되어 있으나 현황은 '201동 4층 403호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동 19-1번지, 커낼워크 D2, 4층 201-403호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경511512 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 153,000,000원입니다.

토지 면적은 33.47㎡ (약 10.14평)이며, 건물 면적은 45.27㎡ (약 13.70평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO 입니다.

등기사항증명서상 표기된 호수와 실제 현황 호수가 다르다는 점을 유의해야 합니다. (등기사항증명서상 '4층 201-403호'이나, 현황은 '201동 4층 403호'이며, 집합건축물대장상 '201동 403호'로 되어 있음)

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 인천연송초등학교와 예정된 학교들이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통으로는 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 국제업무지구역이 인접해 있어 교통 여건이 양호한 편입니다.

북서측 약 35미터, 북동측 약 30미터, 남동측 및 남서측 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역 등으로 지정되어 있으며, 성장관리권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 서OOOOOOOOOO의 신청으로 진행된 부동산강제경매입니다.

말소기준권리로는 국민건강보험공단의 압류(갑9, 2025-04-18)가 있으며, 이 외 다수의 압류 및 경매 개시 결정 등기들이 존재합니다.

등기부등본상 을구 10번으로 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(120,000,000원, 전입일자 2022-11-04, 확정일자 2022-10-17)이 등기되어 있습니다.

물건명세서상 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있다고 명시되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 가능성이 있습니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 입찰 시 반드시 확인하고 주의해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 송도동 커낼워크 D2 지역은 오피스텔, 상업시설, 주거시설 등이 복합적으로 개발된 지역입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 2026년 4월 27일, 전용면적 43.83㎡(약 13.26평)의 유사 오피스텔이 165,000,000원에 거래되었습니다.

이는 제곱미터당 약 3,764,522원의 거래가격을 형성하고 있음을 보여줍니다.

본 물건의 건물면적 45.27㎡(약 13.70평)를 기준으로 현 시세가를 산정하면 약 170,400,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 153,000,000원 대비 최근 거래 사례를 고려할 때, 시세보다 다소 낮은 감정가가 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 송도동 커낼워크 상권 내에 위치하여 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

인근에 로데오 거리, 쇼핑몰, 식당가 등 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 외출 및 이동도 수월합니다.

주변에 초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 을구 10번의 주택임차권입니다. 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는' 권리로 분류되어 있어, 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되고 말소동의 확약서가 제출되었으나, 이 부분이 최종적으로 어떻게 처리될지 면밀한 확인이 필요합니다.

등기부등본 상 호수와 건축물대장 상 호수가 다른 점('4층 201-403호' vs '201동 4층 403호')은 계약 진행 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 현장을 방문하여 실제 점유 및 사용 현황을 정확히 파악해야 합니다.

정확한 임대 관계 및 명도 관련 사항은 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시의 주요 상업 및 주거 복합 단지 내에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 교통 접근성 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 최근 유사 면적의 오피스텔이 감정가보다 높은 가격에 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력이 있습니다.

그러나 을구 10번 주택임차권으로 인한 명도 및 보증금 인수 리스크가 가장 큰 고려 사항입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않을 경우, 예상보다 높은 실질 매입 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건 및 교통 접근성을 바탕으로 한 시세 상승 잠재력.

커낼워크 단지 내 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 편리함.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 건물면적(45.27㎡)은 최근 거래된 유사 면적(43.83㎡)의 실거래가(165,000,000원)와 유사합니다. 이를 바탕으로 산정한 현재 시세는 약 170,400,000원 수준입니다.

감정가는 153,000,000원입니다.

주택임차권 인수 리스크(120,000,000원)를 고려하되, '인수 보증금 합계 0원' 및 '말소 동의 확약서' 제출을 감안하여, 잠재적 리스크를 반영한 적정 입찰가는 감정가와 최근 시세의 중간 지점에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

리스크 해소 여부에 따라 입찰가를 조절할 필요가 있으며, 현 시세와 감정가를 고려하여 160,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 해당 리스크에 대한 철저한 사전 조사 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.