나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511460 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1165-17 신세기네오빌 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천경찰청' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 지층 비02호로서,
외벽: 드라이비트 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장 사용승인일:2002.6.14)

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있으며, 정상작동 여부는 확인요함.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에
관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 별첨 사진용지와 같이 본건 내부에 결로 등의 흔적이 있음.

물건 비고

내부에 결로 등의 흔적이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511460 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1165-17 신세기네오빌 지층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 75,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

토지지분: 22.01㎡ (약 6.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

건물지분: 56㎡ (약 16.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천경찰청' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 을구 13번으로 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(금액 83,600,000원, 전입일자 2021.09.13, 확정일자 2021.08.11)이 등기되어 있으나, 말소 예정 사항으로 확인됩니다. 말소기준권리는 갑구 11번의 서울보증보험(주)의 강제경매 개시결정 등기입니다.

3.2. 임차인 분석

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 임차인으로 기재되어 있으며, 보증금 83,600,000원, 차임 0원입니다. 그러나 해당 임차인의 '대항력'은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '을구 13번 주택임차권등기'가 언급되나, '서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 있습니다. 종합적으로 볼 때, 해당 임차인은 법적 대항력이 없어 매수인에게 인수인수가 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리

을구 13번 주택임차권 등기 외의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리: 서울보증보험(주)의 강제경매 개시결정)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 산재해 있습니다.

4.2. 편의시설 및 교육환경

정확한 편의시설 및 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 택지 지구 내 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물리적 하자

감정평가서에 따르면, 본건 내부에 결로 등의 흔적이 있음이 확인되었습니다. 이는 수리 및 보수 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

5.2. 법률적/권리적 위험

임차인 관련 정보에서 '대항력 있음/없음'에 대한 상반된 내용이 일부 혼재되어 있으나, '임차인 현황' 및 등기부상 말소 예정 사항을 종합하면 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'과 같은 문구는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5.3. 토지 이용 제한

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등의 경우 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당될 수 있으니 유의해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 적정 규모의 면적과 보통 수준의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 위험은 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 내부의 결로 흔적은 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 인천 남동구 구월동이라는 입지적 강점.

* 명확한 권리 관계 및 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 리스크 감소.

* 최근 주변 시세 대비 잠재적 시세 상승 여력.

8. 예상 입찰가 및 시세 분석

8.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적과 연식의 다세대 주택 거래 사례가 존재합니다.

2026년 3월 거래된 "신세계빌라"(건축년도 2001년, 전용면적 49.82㎡)가 85,000,000원(약 171만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 56.00㎡(약 16.94평)이며, 건축년도는 2002년으로 유사합니다.

본건의 감정가는 75,000,000원(약 134만원/㎡)으로, 최근 실거래가 중 가장 높은 가격을 기록한 '신세계빌라'의 단위면적당 가격(171만원/㎡)을 적용할 경우, 시세는 약 95,760,000원(56㎡ * 171만원/㎡)에 이를 수 있습니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 7,500만원이며, 주변 유사 물건의 시세는 8,500만원 이상으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 전용면적 56㎡를 기준으로 할 때, 단위 면적당 시세(171만원/㎡)를 적용하면 약 9,500만원까지도 가치가 상승할 수 있습니다.

그러나 건물 내부에 존재하는 결로 흔적, 그리고 'SGI 인수조건 변경'과 같은 추가 확인이 필요한 사항들을 고려할 때, 낙찰가는 시세의 상단보다는 약간 낮은 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

이에, 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 79,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가를 상회하는 수준으로 시장 가치를 반영한 것이며, 수리 비용 발생 가능성과 권리관계 상의 미세한 불확실성을 감안한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.