나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511393 [1] 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층201호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 주택, 학교, 상업용 등이 소재하는 상가혼용 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호외 6개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

본건 각호 공히 집합건물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며, 현황은 공실상태 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 및 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 25미터, 동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6642)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래
허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 2, 3 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류
(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지
거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 4 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청
평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역
(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

본건 토지 기호 2, 3, 4의 경우 지목이 ""주유소용지""이나 현황은 ""대지""로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며 현황 공실임
대지권의 목적인 토지 중 서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11은 지목은 '주유소용지'이나 현황은 '대지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511393 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층 201호 (도로명주소: 인천광역시 서구 원적로 63)

* 용도: 운동시설 (집합건축물대장상 '업무시설 및 제1,2종근린생활시설'로 등재되었으나, 감정평가상 용도는 '운동시설'로 표기됨)

* 감정가: 607,000,000원

* 토지면적: 31.69㎡ (약 9.59평)

* 토지지분: 31.69㎡ (약 9.59평)

* 건물면적: 100.98㎡ (약 30.54평)

* 건물지분: 100.98㎡ (약 30.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건, 공동담보

* 현황: 집합건축물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태임.

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 주택, 학교, 상업용 등이 소재하는 상가혼용 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

* 도로: 본건 북측으로 약 25미터, 동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없음.

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2022.02.25. 접수, 5,280,000,000원)

* 말소예정 권리:

* 주식회사태성코퍼레이션 소유권이전 (2022.02.25.)

* 국민은행 근저당 (2022.02.25.)

* 정재훈 근저당 (2022.09.26.)

* 최미연 근저당 (2022.09.26.)

* 연수세무서장 압류 (2023.01.09.)

* 주식회사케이엔엘부동산서비스 가압류 (2023.01.26.)

* 인천광역시부평구 압류 (2024.12.17.)

* 유에이치케이제오차유동화전문 임의경매개시결정 (2025.08.06.)

* 연수구(인천광역시) 압류 (2025.08.25.)

* 주식회사케이엔엘부동산서비스 가압류 (2025.12.22.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 2,300,000원

* 전입/사업일자: 2022-09-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 6,477,504,612원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 가좌동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 혼재된 지역으로, 주변에 학교(가림고등학교 등)와 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 유동인구 확보가 가능한 환경임.

* 건축물대장상 용도가 '골프연습장'으로 등재되어 있으나 현재 '공실' 상태로, 업종 전환이나 재임대 시 상권 특성에 맞는 업종 선택이 중요함.

* 대로변에 인접하여 가시성과 접근성이 양호한 편이며, 차량 통행량이 많은 지역으로 잠재적 고객 접근성이 좋음.

* 인근에 상업시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어, 본건 역시 관련 업종의 입점 수요가 존재할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스 정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 시내 접근성도 양호한 편임.

* 편의시설: 주변 상업지역 내 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 가림고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 의료시설: 대형 병원 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있으나, 지역 내 의원급 의료시설 이용은 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가가 필요함 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 일반적인 상업용 부동산 거래 시에는 큰 제약이 없을 것으로 보이나, 관련 법규 확인 필요.

* 지목과 현황 불일치: 대지권의 목적이 되는 토지 중 일부(서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11)의 지목은 '주유소용지'이나 현황은 '대지'임. 이는 향후 토지 이용 또는 재산권 행사 시 행정적인 문제로 이어질 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

* 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태로, 공실 장기화 시 관리비 부담 및 건물 노후화 가속화 우려가 있음.

* 건물 용도: 건축물대장상 '골프연습장'으로 등재되어 있어, 다른 용도로의 전환 시 건축물 용도 변경 절차 및 비용 발생 가능성이 있음.

* 채무 규모: 등기부 채권 총액이 약 64.7억 원에 달하나, 본건은 임의경매 개시로 진행 중이므로 낙찰 시 해당 채무는 소멸될 예정임. (단, 고액의 채무 규모는 채권자의 경매 취하 가능성 등을 간접적으로 시사할 수 있으나, 현재 개시된 경매 절차 진행상 큰 영향은 없을 것으로 판단됨)

* 지상권 관련 불확실성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있음. 그러나 현재 등기부상 관련 권리가 말소된 것으로 파악되어 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당 등)은 확인되지 않았음. 다만, 가좌동 일대는 공업지역과 주거지역이 혼재되어 있어 일부 지역에서는 산업단지나 공장 등의 시설이 있을 수 있으므로, 직접적인 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 좋음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 가좌동에 위치한 상가건물로, 대로변에 인접하여 접근성이 양호하고 주변 상업 및 주거지역의 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 현재 공실 상태이며, 집합건축물대장상 골프연습장으로 등록되어 있으나, 상업시설 및 근린생활시설로서의 활용 가능성이 높습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰 후 인수되는 부담은 없습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 일부 토지의 지목과 현황 불일치, 높은 채무 총액 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대로변 인접, 학교 및 상업지역 근접으로 인한 배후 수요 확보 용이.

* 확실한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 안전한 명도 가능.

* 활용 가능한 면적: 100.98㎡ (약 30.54평)의 넓은 전용면적으로 다양한 업종 전환 및 재임대 용이.

* 감정가 대비 잠재적 가치: 현재 공실 상태이나, 상권 분석 및 리모델링을 통해 향후 임대 수익 증대 및 가치 상승 기대.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 경매 절차가 비교적 명확하게 진행되는 경향이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 607,000,000원

* 토지거래허가구역 관련 제약, 현재 공실 상태, 지목과 현황 불일치 등의 리스크를 고려하고, 시장 상황 및 주변 시세를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 함.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 투자 목적에 따라 적정 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 고려해볼 수 있으나, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담하여 정밀한 시세 분석 및 현장 답사를 병행해야 함.

* 예상 범위: 485,600,000원 ~ 546,300,000원 (감정가 607,000,000원의 80% ~ 90% 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.