나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511357 [1] 인천광역시 서구 검암동 534-2 소풍 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""인천 은지초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트[경사지붕] 5층 건물 내 제3층 제302호로서
(사용승인일:2013-01-24)

외벽:벽돌쌓기 마감 등
창호:샷시창호 임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암2구획정리) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511357 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 534-2, 소풍 1동 3층 302호

* 건물 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

* 사용승인일: 2013년 01월 24일

* 감정평가액: 175,000,000원 (1억 7천 5백만원)

* 토지 면적: 32.31㎡ (약 9.77평)

* 건물 면적: 55.19㎡ (약 16.70평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

2.

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 위치 및 주위환경: 인천 은지초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

말소기준권리: 광주지방법원 2021카단1777 (가압류, 2021.11.10.)

말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

* 등기부 현황:

- 소유권 보존: 김영주 (2013.01.28.)

- 소유권 이전: 송기태 (2013.02.25.)

- 소유권 이전: 오민철 (2021.05.18.)

- 가압류: 박몽주 (2021.11.10.), 채권액 13,000,000원 (말소기준권리)

- 가압류: 엠메이드대부 (2023.05.08.), 채권액 22,503,272원

- 압류: 서구(인천광역시) (2025.06.24.)

- 강제경매: 서울보증보험 (2025.08.06.), 채권액 186,171,232원

- 주택임차권: 한국토지주택공사 (2023.06.28. 말소), 권리금액 175,000,000원. (전입 2021.04.28., 확정 2021.04.07.)

* 임차인 현황:

- 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 175,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021.04.28.

확정일자: 2021.04.07., 배당신고일자: 2023.06.28.

대항력: 없음. (등기부상 말소되었으며, 물건명세서에 '말소동의 확약서가 제출됨' 명시)

- 임차인: 이동현

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025.02.24.

대항력: 없음.

- 임차인: 주슬기

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025.02.24.

대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2.

본 물건은 주거용으로 단지형 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 주변 시설: 인천 은지초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 다수의 다세대주택 및 단독주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안전: 주변 지역에 혐오시설 등 특이사항은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 임차인 관련: 제공된 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있으나, 등기부등본상 주택임차권은 말소되었고 물건명세서에 '말소동의 확약서가 제출됨'이라고 명시되어 있어 매수인에게 인수될 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 권리 관계는 추가 서류 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로, 향후 외국인 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 경매 진행 과정에서 SGI(서울보증보험) 관련 인수조건 변경이 있었던 것으로 보입니다. 이는 계약 또는 대출 관련 조건에 변동이 있었음을 의미하며, 정확한 내용은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축(2013년)되어 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 입지, 교통, 교육 환경 등 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 권리분석 상 명확한 인수 대상 권리는 없어 보이며, 임차인 문제도 해결된 것으로 보이나, 'SGI 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 생활 편의시설 근접: 초등학교 및 근린생활시설 인접

* 교통 편리성: 대중교통 및 차량 접근성 양호

* 비교적 신축 건물: 2013년 준공으로 관리 상태 기대

1.8. 예상 입찰가

2.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 유사 면적(약 62.67㎡)의 주택이 약 179,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 175,000,000원이며, 건물 면적은 55.19㎡입니다.

유사 매매가의 제곱미터당 가격을 적용하면 약 158,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가(175,000,000원)가 유사 매매가 추정치보다 높게 책정된 점, 'SGI 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 추가 확인이 필요한 점을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

예상 입찰가: 158,000,000원 ~ 165,000,000원

(본 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 추가 서류 확인 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.