나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511510 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 58-28 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석암초등학교'남측 인근에 소재하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반입지 조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역 인천2호선 '시민공원역'이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층건 내, 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2002.03.04.)
외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등
창호: 하이새시 창호 마감 등

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 58-28번지 5층502호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경511510 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 70,000,000원입니다.

토지 면적은 18.98㎡ (약 5.74평)이며, 건물 면적은 37.90㎡ (약 11.46평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

특이사항으로 SGI 인수조건 변경이 언급되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

석암초등학교 북측 인근에 소재하여 교육 시설과의 접근성이 양호합니다.

인천 2호선 시민공원역이 인근에 위치하며, 노선 버스정류장 이용이 용이하여 대중교통 접근성이 보통입니다.

차량 진입이 가능하며, 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 균형을 이루고 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트 슬래브지붕의 지상 5층 건물 중 제5층 제502호입니다.

사용승인일은 2002년 3월 4일이며, 외벽은 적벽돌 쌓기, 창호는 하이새시로 마감되었습니다.

건물은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수 설비 및 도시가스 난방 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 권리분석

등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2023년 9월 27일 접수된 경기신용보증재단의 가압류 (갑15)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

을구 11번 순위의 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 65,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 분류되어 있으며 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

총 등기부채권 금액은 176,253,282원입니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 주안동 일대는 주거 밀집 지역으로, 상업 지역 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 활용 가능성도 존재합니다.

주변에 다양한 상업 시설이 분포하여 상권 형성이 양호한 편입니다.

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

인천 2호선 시민공원역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

석암초등학교가 인근에 있어 자녀의 통학이 편리한 환경입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경이 특이사항 및 특수물건정보로 기재되어 있어, 경매 진행 과정 또는 낙찰 후 인수와 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

다만, 현재까지 파악된 권리분석상으로는 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

이 부분은 입찰 전 반드시 상세히 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

신축 연도가 비교적 최근이며(2002년), 권리 관계가 비교적 명확하여 일반적인 경매 물건에 비해 안전성이 높습니다.

단, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특수 사항이 기재되어 있어 해당 부분에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 대중교통 접근성 (인천 2호선 시민공원역 인근)

편리한 생활 인프라 (초등학교, 근린생활시설 등)

명확한 권리 관계 (말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예상)

토지이용계획상 일반상업지역으로 향후 가치 상승 잠재력 보유

1.9. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 인천 미추홀구 주안동 735-6번지 (세명쉐르빌), 43.33㎡, 82,000,000원 (면적당 약 1,892,455원/㎡)

* 인천 미추홀구 주안동 1429-27번지 (화인에이스빌), 44.77㎡, 122,000,000원 (면적당 약 2,725,039원/㎡)

* 인천 미추홀구 주안동 622-10번지 (대일빌라), 44.4㎡, 90,000,000원 (면적당 약 2,027,027원/㎡)

본 건물의 전용면적은 37.90㎡입니다.

최근 유사 면적 및 건축 연도의 매매 사례를 고려할 때, 면적당 가격은 약 1,900,000원 ~ 2,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이를 환산하면 37.90㎡ 기준 약 72,000,000원 ~ 76,000,000원 수준입니다.

감정가는 70,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

"SGI 인수조건 변경"과 같은 특이사항을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 입찰을 위해서는 시세 하한선보다 약간 높은 수준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

본 건의 예상 입찰가는 85,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.