나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511282 [1] 인천광역시 남동구 구월동 24 롯데캐슬골드 2104동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선(모래내시장역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 22층건 중 제5층 제501호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평의 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지내 포장도로와 접하며, 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(변경(2022.11.7.))(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)<철도안전법>임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511282 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 24 롯데캐슬골드 2104동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 665,000,000원 (6억 6천 5백만원)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 44.42㎡ (약 13.44평)

건물면적: 115.67㎡ (약 35.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.4. 대지권 및 건물 규모 (단지 정보)

총 대지면적 (단지): 116,441.3㎡

총 연면적 (단지): 543,517.24㎡

총 세대수 (단지): 3,384세대

총 동수 (단지): 38동

주차대수 (총): 3,864대

사용승인일: 2007년 8월 1일

본건 층수: 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

인천2호선 모래내시장역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 접근성

단지 내 포장도로와 접하며, 외곽으로는 공도와 접해 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 지도 검색 결과상 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민은행 근저당 (접수일자: 2015-09-01, 권리금액: 273,600,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

소유권보존: 차영훈 (2007-10-01)

근저당: 국민은행 (2015-09-01) - 말소기준권리

가압류: 이상운 (2023-10-04) - 말소

강제경매: 이상운 (2025-08-12, 156,515,068원) - 말소 (본건 경매 개시)

압류: 국민건강보험공단 (2025-09-01) - 말소

3.3. 총 채무액

등기부채권 총액: 495,400,000원

3.4. 소멸 여부

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (지상권 없음)

3.5. 임차인 현황

임대차 관계는 확인되지 않았습니다 (임대차 미상).

인수 보증금 합계: 0원.

주의: 임대차 관계가 미확인되어, 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 갖추어져 있습니다.

인천2호선 모래내시장역이 인접하여 시장 이용 등 상업시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

구월초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

대규모 아파트 단지(구월롯데캐슬골드아파트) 내 위치하여 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 22층건 중 제5층 제501호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등입니다.

창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미확인

임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주자 파악 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 보증금 또한 미상이므로, 인수되는 권리는 없다고 판단되나 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제약

제3종일반주거지역, 대로1류(변경), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히 도시철도 및 철도보호지구 관련 규제는 향후 재건축이나 증축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 채권 총액 규모

말소기준권리 외의 총 채권액이 4억 9천 5백만원으로 감정가(6억 6천 5백만원) 대비 높은 편입니다. (단, 채권자 이상운의 강제경매 채권은 매각으로 소멸될 예정입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 롯데캐슬골드 아파트 2104동 501호(전용면적 115.67㎡)입니다.

2007년 준공된 대규모 브랜드 아파트로, 주변 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 학군 또한 양호한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미확인된 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

감정가는 6억 6천 5백만원이며, 최근 시세 분석 결과 해당 면적대의 시세는 7억 7천만원 내외로 추정됩니다.

토지이용계획상 일부 제약 사항이 있으나, 현 아파트 용도로는 문제가 없으며, 단지 내외부 도로 접근성도 양호합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 인천 남부권의 주요 주거 지역에 위치하며, 인천2호선 역세권 아파트입니다.

브랜드 및 단지 규모: 롯데캐슬이라는 높은 브랜드 인지도와 3,384세대의 대규모 단지로 관리 상태 및 시세 유지에 유리합니다.

쾌적한 주거 환경: 준신축급 아파트로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 학군 및 편의시설 이용이 편리합니다.

시세 대비 낮은 감정가: 최근 시세가 감정가를 상회하고 있어, 첫 경매에서 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 6-7월 기준)에 따르면,

59. 9㎡ (약 18.1평) 거래가 4억 5천만원 (평당 약 2,486만원)

83. 98㎡ (약 25.4평) 거래가 5억 1천 2백만원 (평당 약 2,015만원)

84. 81㎡ (약 25.6평) 거래가 5억 4천 5백만원 (평당 약 2,128만원) 입니다.

본건의 면적은 115.67㎡ (약 35.00평)으로, 위 거래 사례들보다 넓은 평형입니다.

면적 규모에 따른 평당 단가 하락 추세를 감안하고, 최근 거래 사례들의 평균 평당 단가(약 2,209만원/평)를 적용할 경우, 본건의 예상 시세는 약 7억 7천만원 (35평 * 2,209만원/평) 내외로 추정됩니다.

감정가는 6억 6천 5백만원이며, 임대차 미확인이라는 리스크를 고려하여 보수적으로 접근합니다.

시세의 하단부와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 7억 2천만원으로 제안합니다.

이는 향후 시세 변동, 경매 참여 경쟁 상황, 명도 용이성 등에 따라 조정될 수 있습니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제시된 정보와 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰은 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.