나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511591 [1] 인천광역시 서구 청라동 155-12 동양엔파트 472동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라2동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임
.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2011.08.19.)

외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육
제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제
자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511591 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 155-12 동양엔파트 472동 4층402호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2011년 08월 19일

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 98.28㎡ (약 29.73평)

토지 지분: 98.285㎡ (약 29.73평)

건물면적: 117.75㎡ (약 35.62평)

건물 지분: 117.7544㎡ (약 35.62평)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 723,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 등기부상 기재되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, '청라2동 행정복지센터' 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2011-11-21)

* 근저당 (국민은행, 177,890,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (정하연, 460,000,000원) - 말소

* 가압류 (주식회사단비대부, 8,725,972원) - 말소

* 압류 (서구(인천광역시)) - 말소

* 임의경매 (유케이제십일차유동화전문, 145,047,886원) - 말소 (경매 개시 결정 등기)

등기부채권 총액: 646,615,972원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-20

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

보증금: 46,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-28

확정일자: 2021-05-06

배당신고일자: 2023-07-05

대항력: 없음

비고: -

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2011년 11월 21일 접수된 국민은행 근저당입니다. 경매 개시 결정 등기(2025-08-14)를 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 포함되어 있어 지역 개발 및 관리 계획의 영향을 받는 지역입니다.

4.2. 주변 시설

단지 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 위치하고 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 지도 서비스 검색 결과, 인근에 다수의 학교(초/중/고), 공원, 상업 시설이 분포하고 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 청라26동양엔파트

주소: 인천광역시 서구 청라동 155-12

세대수: 256세대

총 동수: 5동

최고층: 15층

주차대수: 총 15대 (지상 4대, 지하 11대)

준공년월: 2011년 08월 19일

5.2. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 채권이 금융기관에서 유동화 전문 회사로 이전되었음을 의미하며, 일반 경매 물건과 절차상 동일하나 채권자의 성격상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보 내에서 특별히 명시된 주의사항은 없습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점을 고려하여 경매 절차를 신중히 진행할 필요가 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 종합적인 조사 결과, 본건 아파트와 근접한 거리에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동에 위치한 아파트로, 권리 관계가 비교적 명확하고 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 인수 부담이 적은 물건입니다. 일반적인 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있으며, 지역 개발 잠재력도 기대할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점과 최근 실거래가를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸 예정이므로 권리 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 아파트 단지 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 개발 잠재력: 경제자유구역에 포함된 지역으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 최근 실거래가 확인: 4층이 6억 9,500만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악의 기준이 됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 26일 (10층): 805,000,000원

* 2026년 03월 13일 (4층): 695,000,000원

* 2026년 05월 15일 (7층): 705,000,000원

본건은 4층이므로, 2026년 3월 13일에 거래된 4층 물건(695,000,000원)이 가장 직접적인 비교 대상입니다. 감정가는 723,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 물건의 감정가는 723,000,000원이며, 동일 층수(4층)의 최근 실거래가는 695,000,000원입니다. 이를 고려할 때, 695,000,000원에서 723,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 4층 실거래가 수준에서 약간의 상승분을 가감하여, 700,000,000원 ~ 720,000,000원 범위 내에서 경쟁률 및 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.