나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511345 [1] 인천광역시 부평구 부평동 445-1 광명아트빌 3동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교""남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서,
(사용승인일: 2002.01.05)
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

본건은 아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 현황 ""아파트 및 근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511345 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 445-1 광명아트빌 3동 4층404호 (도로명주소: 인천광역시 부평구 장제로92번길 22)

용도: 아파트

감정가: 121,000,000원

토지면적: 14.25㎡ (약 4.31평)

토지지분: 14.25㎡ (약 4.31평)

건물면적: 38.55㎡ (약 11.66평) - 전용면적

건물지분: 38.55㎡ (약 11.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2002년 01월 05일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, "부흥초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태

본건 건물은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 01월 21일 접수된 롯데카드 가압류(금액 48,932,032원)입니다.

* 주요 권리관계

본건은 선순위 임차권이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 12일

확정일자: 2020년 08월 13일

배당신고일자: 2024년 10월 11일

대항력: 있음

비고: 인수되는 임차권 (등기부 을구 13번)

* 권리분석 요약

등기부등본상 을구 13번 주택임차권(김성미)은 인수되는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

등기부채권 총액은 168,932,032원입니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성

본건은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 학교와의 관계

"부흥초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편이며, 본건이 상대보호구역에 포함됩니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 분석으로는 주변에 혐오시설이 발견되지 않았습니다. (단, 본 보고서 작성 시점에서 외부 지도 검색 등을 통한 직접적인 혐오시설 확인은 수행되지 않았습니다.)

5. 생활정보

* 교통 편의성

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입도 수월합니다.

* 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제한적임)

* 교육 환경

초등학교(부흥초등학교)가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 120,000,000원입니다. 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 미회수 금액은 매수인이 부담해야 하므로 실질적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도

2002년 사용승인된 건물로, 약 24년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제약

일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구에 위치한 아파트로, 현재 경매로 진행 중입니다. 감정가는 1억 2,100만원이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 1억 2천만원의 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 배당표 확인이 필수적이며, 인수되는 보증금 액수를 고려하여 신중하게 입찰가 산정에 접근해야 합니다. 건물 상태 및 지역적 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 인수되는 보증금 리스크를 상쇄할 수 있는 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평구의 안정적인 주거 수요

* 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 시세 차익 기회 (인수 금액 고려 시)

* 초등학교 인근의 교육 환경

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 "인수 보증금"을 제외한 금액을 기준으로 잠재적 투자 가치를 산정합니다.

감정가: 121,000,000원

인수 가능한 임차 보증금: 120,000,000원

감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액: 1,000,000원

따라서, 실질적인 입찰가 산정 시에는 인수 보증금 120,000,000원과 함께, 해당 물건의 실제 시장 가치, 유사 물건의 최근 거래 사례, 명도 비용, 잔금 납부 능력, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수할 수 있다면, 인수 부담은 사라지므로 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

본 보고서 상의 '예상 입찰가'는, 인수 보증금 120,000,000원을 제외한 1,000,000원이라는 금액 자체에 의미가 있다기보다는, 인수 부담을 고려한 투자 가치 산정의 출발점으로서만 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.