나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511377 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1172-1 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천터미널역' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호로서,
외벽: 적색타일붙임 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장 사용승인일:1994.1.20)

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에
관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 건물은 '나랑빌라'로 통칭됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511377 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1172-1 2층202호 (신주소: 인천광역시 남동구 성말로32번길 3 (구월동))

건물명칭: 나랑빌라 (통칭)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 구조

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호

사용승인일: 1994년 1월 20일

토지 면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

건물 면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

건축물대장상 건폐율: 41.03%

건축물대장상 용적률: 147.97%

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 115,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천터미널역' 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통으로 판단됩니다.

인천터미널역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 토지 서측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 10월 6일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

* 임차인: 주식회사한샘파이낸셜대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

총 인수 보증금: 0원

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전: 김미정(1999.11.10), 김상명(2012.01.27), 김진동(2016.12.20, 매매)

* 근저당권: 주식회사한샘파이낸셜대부(2023.09.20, 57,000,000원) - 말소기준 권리

* 전세권설정: 주식회사한샘파이낸셜대부(2023.09.20, 5,000,000원)

* 근저당권부채권질권: 전인구(2024.12.02, 57,000,000원)

* 임의경매: 주식회사한샘파이낸셜대부(2025.08.12, 45,393,863원)

등기부채권 총액: 62,000,000원

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준 권리는 2023년 9월 20일 접수된 주식회사한샘파이낸셜대부의 근저당권입니다.

본 경매로 인해 위 근저당권보다 후순위 권리인 전세권, 채권질권, 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다.

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 인천광역시 남동구 구월동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 21일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등에 한함) - 본 경매 진행 시점(2026년 8월)에 허가 기간이 만료될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천터미널역 인근으로 롯데백화점, 뉴코아아울렛, 트레이더스 홀세일 클럽 구월점 등 대형 쇼핑 시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통시설

인천터미널역(인천 도시철도 1호선)을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

해당 토지는 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함되어 있습니다. 또한, 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 시점에는 지정 기간이 만료될 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

건축물 사용승인일이 1994년 1월 20일로, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타

본건 주변 지역에 유해하거나 혐오시설에 대한 별도의 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 인천터미널역 및 주요 상업시설 인근의 역세권 입지입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 저가 낙찰 시 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 인천터미널역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 인수할 권리가 없는 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화 및 일부 토지이용 제한사항은 고려해야 할 요소입니다. 감정가는 115,000,000원으로 책정되었으나, 주변 실거래가와 비교 시 시세보다 높게 평가된 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건들의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 12평) 및 건축 연도(1990년~1994년)의 다세대주택이 2026년 3월 기준 45,000,000원 ~ 50,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 본 물건의 감정가 115,000,000원은 이러한 시세와 비교했을 때 매우 높은 금액입니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 시장 현실에 기반한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시세 및 보수적인 낙찰률을 고려할 때, 예상 입찰가는 55,000,000원에서 65,000,000원 사이로 제안합니다.

본 물건의 적정 입찰가는 60,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.