나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511479 [1] 인천광역시 부평구 부평동 165-15 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 지하층 1호로서,
(사용승인일: 1989.07.07)

외벽: 적벽돌쌓기 마감 등,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-토지에 별도등기 있으나 효력없음
-통칭 "부평빌라"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511479 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 165-15 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 65,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적정보

토지면적: 24.63㎡ (약 7.45평)

토지지분: 24.629999999999995㎡ (약 7.45평)

건물면적: 41.85㎡ (약 12.66평)

건물지분: 41.855㎡ (약 12.66평)

1.3. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인현황

* 임차인: 이OO (이호철)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-10

* 확정일자: 2023-02-18

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 채권자로서 강제 경매를 신청하였습니다.

1.2. 2.등기부요약

* 등기부상 소유권 이전 내역 확인됩니다.

* 접수일자 2025-08-12, 권리종류 강제경매(이호철, 120,000,000원)가 말소기준권리로 기재되어 있습니다.

* 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

* 물건명세서상 토지에 별도등기 있으나 효력이 없다고 기재되어 있습니다.

1.2. 4.인수되는 권리

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 이호철의 보증금 120,000,000원이 존재하나, 명세서상 인수되는 보증금은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금 전액 또는 일부가 배당될 가능성을 시사합니다. 다만, 금액이 미상인 보증금이 아니더라도 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 부평동 일대 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 우진그린빌(2001년식, 38.94㎡)이 70,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 5,942,000원)

* 2026년 7월 1일 거래된 해피팰리스(2015년식, 49.26㎡)가 284,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 19,060,000원)

* 2026년 7월 23일 거래된 신한(2002년식, 56.08㎡)이 123,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 7,248,000원)

1.3. 2.시세 분석

본건 물건은 1989년 7월 7일 사용승인된 다세대주택으로, 건물면적 41.85㎡(약 12.66평)입니다. 감정가는 65,000,000원 (평당 약 5,134,000원)으로 평가되었습니다.

주변 유사 면적의 신축 연도(2001년식) 건물 시세가 평당 약 5,942,000원 수준임을 고려할 때, 본건의 감정가는 연식(1989년식)을 감안한 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 유사 면적의 2001년식 우진그린빌이 70,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 시세 대비 약간의 상승 여력도 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.건물 구조 및 설비

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 지하층 1호이며, 사용승인일은 1989년 7월 7일입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 창호는 하이새시로 되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 2.주변 시설

* 교육시설: 부흥초등학교 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인

보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 다만, 현재까지 제공된 정보상 인수되는 보증금은 0원으로 표기되어 있어, 낙찰자가 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사 및 협의가 필요합니다.

1.5. 2.별도등기

토지에 별도 등기가 있으나, 효력이 없는 것으로 기재되어 있어 낙찰자에게 직접적인 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 3.건축물 규제

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 및 근린시설과 함께 생활권이 형성되어 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자의 부담은 크게 줄어들 것으로 예상됩니다. 토지 별도등기 또한 효력이 없는 것으로 판단됩니다.

건물의 연식이 오래된 점은 단점으로 작용할 수 있으나, 주변 신축 건물 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 낙찰자의 추가 부담 위험이 낮습니다.

* 임차인이 직접 강제 경매를 신청하여, 본인의 보증금 회수를 목표로 진행될 가능성이 높습니다.

* 감정가가 주변 시세 및 유사 거래 사례 대비 합리적인 수준으로 평가되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 65,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 거래 사례(우진그린빌, 2001년식, 38.94㎡)가 70,000,000원에 거래된 점과, 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수라는 점을 고려할 때, 보수적으로는 감정가 수준에서, 적극적으로는 70,000,000원까지 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.