나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511270 [1] 인천광역시 서구 경서동 1032 북청라하우스토리 101동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 경서동 소재 ""경서초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통
이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) 평지붕 20층 건물 내 15층 1502호로서,
2022년 02월 25일 사용승인되었으며,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 공동주택(아파트)로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 대체로 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지내 포장도로에 접하며, 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-1호선)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-143호선)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구
역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).
일련번호 2 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-1호선)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-143호선)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 공익용산지(서구녹지경관과문의560-4796)<산지관리법>, 임업용산지(서구녹지경
관과문의560-4796)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허
가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.
)).
일련번호 3 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-1호선)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-2호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-143호
선)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.
8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511270 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 1032 북청라하우스토리 101동 15층1502호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역, 유동화물건

1.2. 면적 정보

감정평가상 토지면적: 38.39㎡ (약 11.61평)

감정평가상 토지 지분: 38.3891㎡ (약 11.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

감정평가상 건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 지분: 59.97㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

아파트 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

아파트 분양면적: 약 79㎡ (59㎡ 타입 일반 분양 면적 기준)

1.3. 건물 정보

감정가: 366,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다 [].

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다 [].

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존 (갑1): 2022-04-25, 권리자: 최원균

근저당권 (을1): 2022-04-25, 권리자: 우리은행, 283,800,000원 (말소기준권리)

가압류 (갑2): 2024-12-09, 권리자: 주식회사케이비국민카드, 32,402,679원 (매각으로 말소)

임의경매 (갑3): 2025-08-12, 권리자: 에프더블유2503유동화전문, 265,088,525원 (매각으로 말소)

가압류 (갑4): 2025-09-23, 권리자: 서울보증보험, 7,309,175원 (매각으로 말소)

등기부채권 총액: 323,511,854원

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-26

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025-11-06

대항력: 없음

비고: 해당사항 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 결과

매각으로 인해 말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 선순위인 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 가압류 및 임의경매 개시 결정은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 임차인 최 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

대상 물건이 속한 경서동 지역은 기존의 아파트 단지들과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다 []. 향후 사업지 맞은편 경서3지구에 상업시설, 공공시설, 업무시설 등이 포함된 대규모 복합상업시설 조성이 예정되어 있어 상권 활성화가 기대됩니다. 또한, 청라국제도시의 다양한 인프라 및 예정된 편의시설(스타필드 청라, 차병원 복합의료타운, 하나금융타운, 코스트코 등)을 공유할 수 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 근린생활시설이 있으며, 인근에 마트 및 약국 등 생활 편의시설이 있습니다. 또한, 향후 조성될 경서3지구의 복합상업시설 및 청라국제도시의 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 바로 옆 약 100m 거리에 경서초등학교 및 병설유치원이 있어 통학이 매우 용이합니다. 또한, 간재울중학교, 서인천고등학교, 달튼외국인고등학교 등도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 관련

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인이 주택용도 취득 시 허가를 받아야 합니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 유효). 매수인은 해당 기간 내에 관련 절차를 준수해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

인천 서구 경서동 일대에서 공공열분해시설 건립 추진 등으로 인한 기피시설 집중 및 환경 오염 우려에 대한 주민 민원이 제기된 바 있습니다. 이는 지역 환경 및 주거 쾌적성에 잠재적인 영향을 미칠 수 있으므로, 향후 개발 계획 및 환경 규제 동향을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 북청라하우스토리 아파트로, 경서초등학교 인접, 편리한 교통 및 향후 개발 호재를 갖춘 잠재력 있는 부동산입니다. 등기부상 권리관계가 명확하고 낙찰 후 소멸되는 권리가 많아 인수 부담이 적습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 주변 기피시설 관련 이슈는 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 경서초등학교 바로 옆에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 청라국제도시의 인프라를 공유하며, 향후 대규모 상업시설 개발로 인한 가치 상승이 기대됩니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하고, 낙찰 시 대부분의 권리가 말소되어 인수 부담이 적습니다.

* 단지 주변으로 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 366,000,000원

본 건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없으며(인수 보증금 합계 0원), 권리관계가 비교적 명확한 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가격을 산정할 수 있습니다. 다만, 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 분석, 경매 시장 동향 및 본 건의 특이사항(토지거래허가구역, 기피시설 우려 지역) 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.