나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511507 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-21 승희빌라 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부 초등학교' 북측 인근에 위치한 승희빌라

제3층 제303호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 303호로서,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 1997.07.30)

외 벽 : 타일마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 약 6 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 만수동 111-21번지, 109-338번지:

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건

강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>


■ 만수동 109-391번지 :

제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2

343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생

교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계

는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경511507 (1)호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 만수동 111-21 승희빌라 3층 303호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 81,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 17.00㎡(약 5.14평)이며, 건물 면적은 38.61㎡(약 11.68평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1997년 7월 30일이며, 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

집합건축물대장상 대지권 면적은 193.53㎡(약 58.54평)이고, 연면적은 507.2㎡(약 153.44평)입니다.

건물 내 총 12세대가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, '인천동부 초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

본건은 남측으로 약 6m 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

본건에는 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 74,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2018년 6월 14일, 확정일자는 2018년 5월 23일이며, 배당신고일자는 2019년 11월 12일입니다.

등기부등본상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 나타났으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 임차인의 권리관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2018년 12월 19일 접수된 이혜순의 근저당권(을6)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리 중, 을구 7번 주택임차권등기(한국토지주택공사, 74,000,000원)가 등기부상 '말소'로 기재되어 있습니다.

물건명세서상에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 7번 주택임차권등기가 언급되어 있으나, '서울보증보험 주식회사의 대항력포기서 및 말소동의서가 제출됨'이라는 부연 설명이 있어, 이 권리 역시 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

이 외의 후순위 권리들(근저당, 압류, 가압류 등)은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

전체 등기부채권 총액은 236,759,061원(2억 3천 6백 75만 9천 61원)입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 만수동 일대는 주거지역으로서, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

초등학교가 인근에 있어 교육 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 가능한 수준이며, 배후 수요는 지역 주민 위주로 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설

인근에 인천동부 초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 마트, 병원 등 편의시설은 지역 규모에 따라 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 주거환경

다세대주택 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 사항:

'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항은 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

비록 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 금액이 없다고 분석되더라도, 'SGI 인수조건 변경'의 구체적인 내용과 임차인의 말소 동의서 제출 여부 등은 입찰 전 반드시 법원 담당자 또는 전문가를 통해 명확히 확인해야 합니다. 잠재적인 인수 부담이나 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도:

건축물 사용승인일이 1997년 7월 30일로, 약 29년 경과된 건물입니다.

향후 건물 유지보수 또는 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획:

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

이러한 용도 제한 및 규제 사항을 사전에 파악해야 합니다.

* 혐오시설 유무:

인근 지역에 혐오시설(쓰레기 처리장, 공장 밀집 지역 등)이 있는지 여부는 지도 및 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 81,000,000원입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인은 존재하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권'에 대한 특이사항은 잠재적 리스크로 반드시 명확히 확인해야 하는 부분입니다.

건축물 노후도와 더불어, 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 남동구 지역의 소형 다세대주택 매물로, 실거주 또는 소액 투자 목적으로 접근 가능합니다.

* 인천동부초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에 적합할 수 있습니다.

* 현재 감정가 대비 시세가 낮은 것으로 분석되어, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 조건의 다세대주택(1991년식, 35.91㎡)이 2026년 3월 3일 30,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 건물 면적이 38.61㎡로 유사 사례보다 약간 크나, 건축 연도가 1997년으로 동일하거나 유사한 점을 감안하면, 현재 시장 가치는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 81,000,000원은 현재 파악되는 시세보다 매우 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 중요합니다.

다른 거래 사례인 93,000,000원(만수동, 1991년식, 36.51㎡)은 지역(계양구)이 다르게 표기되어 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 예상 입찰가 산정

본건은 인수 보증금이 0원으로 분석되나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 관련 특이사항에 대한 명확한 확인이 최우선입니다. 이러한 불확실성 때문에 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가(81,000,000원)와 유사 물건의 실거래가(약 30,000,000원 ~ 40,000,000원) 간의 괴리가 크므로, 입찰가는 보수적으로 산정해야 합니다.

따라서, 불확실한 리스크 요인을 충분히 고려하여, 40,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

만약 'SGI 인수조건 변경' 등의 문제가 명확히 해소된다면, 시세 범위 내에서 소폭 상향 조정을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.