나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511448 [1] 인천광역시 서구 가정동 597-2 루원시티 어울림 204동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재‘인천루원중학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선 '가정역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 건물 내 제15층 제1501호로서,
(사용승인일 : 2015.08.18.)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : -
창호 : 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 '아파트'로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 단지 내부 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2025-07-28) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(인천가정 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(상대보호구역(루원중학교)[문의: 서부교육지원청(032-560-6659)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보후구역(인천가정2공공주택지구 초등학교 예정지)[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511448 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 597-2 루원시티 어울림 204동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 500,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 상인천새마을금고 (상OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 59.42㎡ (약 17.99평)

토지지분: 59.42㎡ (약 17.99평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.72평)

건물지분: 84.99㎡ (약 25.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 루원시티 어울림 204동 15층1501호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕

건물 총 층수: 25층 (본건은 15층)

사용승인일: 2015년 08월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 가정동 소재 '인천루원중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 인천2호선 '가정역'이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 2026년 1월 청라하늘대교 개통으로 영종국제도시 접근성도 향상되었습니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 인천루원중학교가 북측 인근에 있으며, 인천가원초등학교, 인천청라고등학교와도 인접해 있습니다. 또한, 인천가정2공공주택지구 내 초등학교 예정지도 인근에 있습니다.

* 상업 시설: 루원시티 내에 다양한 상업시설이 형성되어 있으며, 루원 음식문화거리와도 가까워 이용이 편리합니다. 특히 루원시티 SK리더스뷰 단지 내 상가에는 병원, 마트, 카페, 베이커리, 학원 등 다양한 업종의 상점들이 입점해 있습니다.

* 문화/여가 시설: 인천아시아드주경기장 및 롯데시네마 등 여가 시설 이용이 용이합니다.

* 자연 환경: 단지 뒤편으로는 승학산이, 앞으로는 심곡천이 흐르고 있어 배산임수 지형을 이루며, 산책 및 자전거 라이딩 코스로 활용도가 높습니다.

* 혐오 시설: 현재 공개된 정보 상 특별한 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 과거 루원시티 개발 관련하여 방음벽 설치 등으로 인한 주민 민원이 있었던 사례가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

본 경매는 상인천새마을금고의 신청으로 진행되는 임의경매입니다. 등기부등본상의 채권 총액은 480,000,000원입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑1: 2015-10-16 소유권보존 (한국토지주택공사)

* 갑2: 2021-09-07 소유권이전 (고미현, 매매) - 현 소유자

* 을1: 2021-09-07 근저당권 (상인천새마을금고, 480,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 2025-08-13 임의경매 (상인천새마을금고, 400,537,246원) - 본건 경매 개시

3.3. 임차인 현황

본건에 대한 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 상세 내용 없음).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 루원시티는 인천 서구 가정동 일대에 조성된 복합도시로, 아파트 단지와 더불어 상업, 문화, 행정 시설이 복합적으로 개발되었습니다. 지하철 2호선 가정역을 중심으로 교통망이 발달하였으며, 주변에 루원음식문화거리와 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 2027년 하반기 서울지하철 7호선 연장 개통 예정으로 향후 교통 및 상권 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 상업시설 현황

루원시티 SK리더스뷰 단지 내 상가에는 다양한 편의시설이 입점해 있어 기본적인 생활 쇼핑이 가능합니다. 또한, 단지 인근으로 상업지구가 형성되어 있어 다양한 상업시설 이용이 용이하며, 가정2지구 개발 완료 시 상권이 더욱 활성화될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 인천루원중학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 인천가원초등학교, 인천청라고등학교 등도 인접해 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 루원중학교 및 초등학교 예정지 인근은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변에 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 마트, 병원, 은행, 편의점 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.3. 의료/기타 시설

주변에 상업시설 내 병원, 약국 등 의료 관련 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 특수도로, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(루원중학교, 초등학교 예정지), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 건축물 정보: 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

6.2. 기타 리스크

* 임차인 현황: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 개발 관련 소음/분쟁: 과거 루원시티 개발 과정에서 방음벽 이설 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있어, 유사한 소음이나 개발 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 가정동 소재 루원시티 어울림 아파트 경매 물건으로, 인천지방법원 2025타경511448 사건입니다. 본 건은 인천2호선 가정역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하며, 주변에 학교, 상업시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 건물은 2015년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 아파트로, 25층 건물 중 15층에 위치하고 있습니다. 감정가는 5억 원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금 및 임차인 문제는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 향후 7호선 연장 개통 등 교통 호재도 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천지하철 2호선 가정역 도보 이용 가능한 거리이며, 향후 7호선 연장 호재가 있습니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 초, 중, 고등학교 및 다양한 근린생활시설, 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 단지 주변으로 공원 및 녹지 공간이 잘 조성되어 있습니다.

* 정비된 건물: 2015년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸 예정이며, 인수되는 임차인 관련 부담이 없을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 500,000,000원입니다. 최근 시세 조사 결과, 유사 평형(전용 84㎡)의 매매 시세는 약 4억 4천만 원 ~ 4억 9천만 원 수준으로 파악됩니다.

본건은 인수되는 보증금이 없어 별도의 명도 비용 외 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 따라서, 입찰 참여 시에는 현재 시장 시세, 경매 물건의 정확한 상태, 명도 소요 시간 및 비용, 그리고 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 최근 3개월간 시세 변동은 소폭 상승 추세를 보이고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.