나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511531 [1] 인천광역시 강화군 화도면 내리 2068 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 화도면 내리에 소재하는 ""선수마을 내4리마을회관"" 북서측인근에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로서 해안남로에 접하여 있는 바 주변은 도로변 상업용 및 주상용부동산, 농경지, 임야 등이 산재하는 지역으로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

해안남로에 접하며 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통여건은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 평지로서 단독주택부지로 이용중임.(남서측일부에 전면도로와의 등고차이로 인해 옹벽이 설치되어 있음)
기호2 : 부정형의 토지로서 인접한 도로대비 저지인 주거나지로서 현황 전 및 제시외건물(북측일부에 단독주택 소재)부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1: 소로각지임.
기호2: 세로(불)임.<지적상 북동, 북서측으로 로폭 1~1.5m내외의 도로에 접하고 있으나 북동측도로는 내리2070번지에 설치된 출입문을 경유하여 출입가능한 상태이며 북서측도로는 등고차이(1.5m내외)로인해 출입이 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 동일함.: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-11)
<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

기호1: 해당없음.
기호2: 북측일부에 제시외건물(단독주택)이 소재함.<도면 참조>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬라브지붕 2층주택으로서
외벽: 몰탈위페인팅
창호: 샤시창호
사용승인일: 1995.12.28.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 전기설비 등.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ): 지하층(창고) 소재함.

공부와의 차이

기호3건물: 공부상 소재지는 내리2068로 등재되어 있으나 현황 내리2068 및 2066-1 양지상에 위치함.<도면참조>.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있고 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음
-목록2 토지 지상의 제시외건물(단독주택)은 매각에서 제외함. 이로 인한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
-목록3 건물 지하층 제시외건물(ㄱ) 창고 소재하며 제시외건물 포함하여 매각, 공부상 소재지는 내리2068로 등재되어있으나 현황 내리2068 및 2066-1 양지상 위치하는바 경매진행시 유의바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511531 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 화도면 내리 2068

* 용도: 단독주택

* 감정가: 221,535,800원

* 토지면적: 557.00㎡ (약 168.5평)

* 토지지분: 278.5㎡ (약 84.25평)

* 건물면적: 185.60㎡ (약 56.1평)

* 건물지분: 92.8㎡ (약 28.07평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 감정평가액: 221,535,800원

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 강화군 화도면 내리에 소재하며, "선수마을 내4리마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 해안남로에 접하고 있습니다.

* 주변 환경: 해안남로변으로 상업용, 주상용 부동산과 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 해안남로에 접해 있으나, 인근 버스정류장이 소재함에도 불구하고 대중교통 여건은 불편한 편입니다.

* 도로상태:

* 기호 1 토지: 소로각지에 접하고 있습니다.

* 기호 2 토지: 세로(불)로, 인접 도로 대비 저지인 주거나지로 이용 중입니다. 지적상 도로에 접하고 있으나, 실제 차량 통행 등 접근은 등고 차이로 인해 제한적일 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 한국산업은행의 가압류(접수일자: 2023-08-25, 등기구분: 갑11 (토지) / 갑4 (건물))로 판단됩니다. 이 기준권리에 의해 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 목록 2 토지 지상에 존재하는 제시외 건물(단독주택)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 매각물건명세서에 명시되어 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이 있는 경우는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건 인근에는 상업용 및 주상용 부동산이 산재해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 제공된 JSON 데이터 분석:

* 본건의 시세 분석을 위해 제공된 JSON 데이터는 '경기 고양시덕양구 화도면 내리' 소재 '리제'라는 다세대 주택에 대한 정보입니다.

* 이는 본건의 소재지(인천광역시 강화군 화도면 내리) 및 물건 종류(단독주택)와 상이하여 직접적인 시세 비교 분석에는 한계가 있습니다. 해당 데이터는 2024년 4월에 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 범위에서 거래된 사례를 보여주고 있으나, 이는 본건의 가치 산정에 참고하기 어렵습니다.

* 따라서, 본건의 상권 및 시세 분석은 감정평가서 상의 정보와 일반적인 부동산 시장 상황을 기반으로 이루어집니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 해안남로에 인접해 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주변 편의시설: 상업용 및 주상용 부동산이 혼재하는 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 문화재보호법 및 관련 법률에 따른 인허가 사항을 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지와 건물 전체가 아닌 지분만 매각 대상입니다. 따라서 낙찰 후 다른 공유자와의 협상, 재산권 행사 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한정됩니다. 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납 시 그 효력은 상실됩니다.

* 법정지상권 성립 불분명: 목록 2 토지 지상의 제시외 건물(단독주택)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 본건의 최저매각가격 산정에도 영향을 미쳤으며, 낙찰 후 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 제시외 건물 현황: 목록 2 토지 지상의 제시외 건물(단독주택)은 매각에서 제외되나, 목록 3 건물 지하층의 제시외 건물(창고)은 매각에 포함됩니다.

* 공부상 주소와 현황 불일치: 기호 3 건물은 공부상 소재지가 내리 2068이나, 현황은 내리 2068 및 2066-1 두 필지 상에 위치하고 있습니다. 경매 진행 시 유의해야 합니다.

* 건축물 사용승인일: 1995년 12월 28일로, 건축 후 상당한 시간이 경과되었습니다.

* 유동화 물건: 유동화된 물건으로 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 총 채무액: 등기부 채권 총액이 1,166,998,192원으로 상당한 금액이 설정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 화도면 내리에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 감정가는 2억 2,153만 5,800원이나, 토지와 건물 지분만 매각되므로 낙찰 후 재산권 행사에 제약이 예상됩니다. 특히, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물 존재, 공부상 주소와 현황 불일치, 지분 매각이라는 점 등 다수의 복잡한 권리 및 현황상의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다. 대중교통 이용이 다소 불편하며, 토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 있는 점 또한 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천광역시 강화군이라는 지역적 특성을 지니고 있습니다.

* 단독주택 부지로 활용될 수 있는 잠재력 (단, 지분 매각).

* 다수의 위험 요인으로 인해 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 지분 매각이며, 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 관련 문제, 공부상/현황상 위치 차이 등 다수의 복합적인 위험 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 제공된 JSON 데이터는 본건과 소재지 및 물건 종류가 상이하여 시세 비교 분석에 활용하기 어렵습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가 산정은 감정평가액을 주요 기준으로 삼고, 상기 언급된 위험 요소들을 종합적으로 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위는 감정가의 70~80% 수준으로, 약 155,000,000원 ~ 177,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

* 결정적으로, 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물 현황, 공유자들과의 관계 등을 면밀히 조사하고 전문가와 상담한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 만약 법정지상권 성립이 확실하고 그로 인한 문제가 크다고 판단될 경우, 입찰가를 더 낮추거나 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.