나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1285 [1] 인천광역시 서구 금곡동 722-2 동남아파트 103동 21층2103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 금곡동 소재 ""금곡초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(인천지하철 2호선 ""검단사거리역"")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 평스래브지붕 지하1층/지상22층 건내 제21층 제2103호로서,
(사용승인일 : 1999.11.15)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시 마감 등임.

이용상태

현장조사일 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 ""아파트"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단1 지구단위계획구역)), 대로3류(폭 25m~30m)(대3-61호선[검단양촌ic~봉수대로간 도로개설공사/문의: 시 도로과(032-440-3793), 종합건설본부(토목부)(03)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1285 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 금곡동 722-2 동남아파트 103동 21층 2103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 189,000,000원

* 토지면적: 23.89㎡ (약 7.23평)

* 토지 지분: 23.8889646638433㎡

* 건물면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

* 전용면적: 59.70㎡

* 분양면적: 본 물건에 대한 분양면적은 명확히 명시되지 않았습니다. 해당 아파트 동(103동)의 전체 면적은 6,285.72㎡입니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1999년 11월 15일

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조

* 총 층수: 22층

* 본건 층수: 21층

* 특이사항: 토지거래허가구역 (외국인 주택용도 취득에 한함), 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 인천광역시 서구 금곡동 소재 "금곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 인천지하철 2호선 "검단사거리역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (도시관리계획 입안 중인 지역, 검단1 지구단위계획구역)

* 도로: 대로3류 (폭 25m~30m) (대3-61호선) 접합, 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (서부교육지원청)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 인접 도로 상태: 본건 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2023년 5월 15일자 신한은행 근저당권 (을5)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음.

* 최근 소유권 변동: 2025년 8월 4일 오진수 (상속)

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정: 2025년 8월 12일 신한은행 임의경매 (갑6)

* 총 등기부채권액: 262,947,063원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의: 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지가 밀집해 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주요 시설: 금곡초등학교가 인근에 위치하며, 상업 및 편의시설은 검단사거리역 주변으로 집중될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설:

* 교육시설: 금곡초등학교

* 교통: 인천지하철 2호선 검단사거리역

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 금곡 동남 아파트

* 총 세대수: 370세대

* 총 동수: 4동

* 건축 연도: 1999년 (사용승인일 1999.11.15)

* 주차 시설: 총 주차대수 376대 (내부 기계식 225대, 외부 기계식 151대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전 시설: 지상 4대, 지하 4대

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인으로서 주택 용도로 취득할 경우 허가를 받아야 하는 지역입니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축 연령: 1999년 준공으로 27년차 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 개발 계획: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 단지 환경 변화가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 재확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 금곡동에 위치한 동남아파트 21층 아파트입니다. 인천지하철 2호선 검단사거리역 이용이 편리한 역세권 입지이며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상이 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 건축 연령이 오래되었다는 점은 감안해야 하지만, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성: 인천지하철 2호선 검단사거리역 이용 가능.

* 개발 잠재력: 검단1 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 기대.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 매매 사례가 감정가를 상회하고 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현 가능성 있음.

* 건물 및 토지 일괄 매각: 토지 지분을 포함한 온전한 소유권 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 아파트가 2026년 3월 21,500만원, 2026년 6월 19,500만원 및 20,000만원에 거래되었습니다. 본건은 21층으로 고층에 해당하며, 22층 매물이 20,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 가치는 20,000만원에서 21,500만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 189,000,000원이며, 최근 실거래가를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 105%~110% 수준 또는 최근 실거래가 하단을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 205,000,000원 사이로 제안합니다. (만원 단위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.