나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511556 [1] 인천광역시 서구 검암동 649-2 프로방스 1동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""간재울초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위
는 다세대주택을 중심으로 한 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(검바위역) 등의 대중교통
시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 5층 건물내 2층 201호로서,
외벽: 스톤스프레이, 치장타일 등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 서측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-
05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의
560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에
문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계
획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택(단지형다세대)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경511556 (1)

소재지

인천광역시 서구 검암동 649-2 프로방스 1동 2층201호

건물명

프로방스 1동

토지면적

25. 94㎡ (약 7.85평)

토지지분

25. 94㎡ (약 7.85평)

건물면적

46. 92㎡ (약 14.19평)

건물지분

46. 92㎡ (약 14.19평)

건물 용도

도시형생활주택

건축년도

2013년 (사용승인일 2013.01.18 기준)

감정가

162,000,000원

경매 구분

부동산강제경매

매각 대상

토지/건물 일괄매각

채권자

한국주택금융공사 (강제경매 신청 채권자)

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다. 인근에 간재울초등학교가 위치하고 있습니다.

교통

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 검바위역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로

본 물건 부지는 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기사항 권리분석상 말소기준권리는 2024년 3월 11일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(갑3)입니다.

인수되는 권리

을구 7번의 주택임차권(여태호)은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 보증금은 140,000,000원이며, 전입일자 2021년 1월 22일, 확정일자 2020년 12월 10일입니다. 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리

말소기준권리보다 늦은 순위인 주식회사 케이비국민카드의 가압류(갑3), 한국주택금융공사의 강제경매(갑4), 동고양세무서장의 압류(갑5)는 매각으로 소멸됩니다.

특이사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 140,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

주변 상권

본 물건 주변은 주택가와 함께 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설

인천 서구 간재울초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통시설

지하철 2호선 검바위역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

건축물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 스톤스프레이 및 치장타일 마감, 창호는 샤시로 시공되었습니다. 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 소재하고 있어 주거 생활에 불편함이 적습니다.

5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 임차인 여태호의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 임차인의 배당 금액에 따라 잔액 인수 여부가 결정되나, 인수 시 상당한 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 토지 이용 제한 사항이 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역을 분석한 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 간재울초등학교와 검바위역을 중심으로 한 우수한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 건물 상태는 양호한 편이나, 가장 큰 부담 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 투자 비용이 감정가 대비 높아질 위험이 있습니다.

7. 투자 포인트

검바위역 역세권 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

인근 초등학교 위치로 인해 신혼부부나 자녀가 있는 가정의 선호도가 있을 수 있습니다.

잠재적인 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 충분한 할인율이 확보된다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

시세 분석

감정가는 162,000,000원 (전용면적 약 38.5㎡ 환산 시 약 345만원/㎡)입니다.

최근 2026년 1월 거래된 인근 다세대주택 사례들을 분석한 결과, 전용면적 기준 약 251만원/㎡ ~ 302만원/㎡의 시세를 보이고 있습니다.

- 풀하우스 (30.72㎡): 9,300만원 (약 302만원/㎡)

- 몽베르타운하우스 (72.87㎡): 18,300만원 (약 251만원/㎡)

- 뉴베스트 (62.67㎡): 17,900만원 (약 285만원/㎡)

이를 바탕으로 본 물건의 시세는 약 9,700만원 ~ 11,600만원 수준으로 추정됩니다.

입찰가 산정

본 물건의 가장 큰 특징은 140,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 140,000,000원'이 됩니다.

최근 시세(약 1.1억원)와 인수 보증금(1.4억원)을 고려할 때, 물건 자체의 가치(약 1.1억원)보다 인수 보증금이 더 높은 상황입니다.

감정가 162,000,000원을 기준으로, 총 취득 비용이 감정가를 초과하지 않도록 하려면, 입찰가는 162,000,000원 - 140,000,000원 = 22,000,000원 수준이 되어야 합니다. 이는 현재 시세 대비 매우 낮은 금액으로, 유찰 가능성이 높습니다.

따라서, 입찰가 산정 시 물건의 순수 가치에 대한 보수적 평가와 함께 인수되는 보증금을 고려한 총 투자 금액을 면밀히 검토해야 합니다.

본 물건의 인수 보증금이 상당하므로, 매우 신중한 접근이 필요하며, 입찰 시에는 본 물건 자체의 가치에 대해 보수적으로 평가하여 50,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 이 경우에도 총 취득 비용은 190,000,000원 ~ 210,000,000원에 달할 수 있음을 유념해야 합니다.

제공된 감정평가서 요약 요향표, 위치 및 주위환경, 교통상황, 건물의 구조, 이용상태, 설비내역, 토지의 형상 및 이용상태, 인접 도로상태등, 토지이용계획 및 제한상태, 기타참고사항(임대관례 및 기타)

주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 JSON 분석 결과

Google Maps 및 부동산 정보 검색 결과

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