나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72145 [1] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 13층 1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 구리시 수택동 소재 ""수택동 사거리"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활
시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고, 북측 근거리에 경의
중앙선 ""구리역""이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상 15층 중 13층 1307호로서
(사용승인일 : 2020.09.16)
외벽 : 외장재 및 일부 석재마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임
창호 : 샷시 창호임

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비,
주차설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단지 사다리형에 가까운 토지로서 인접도로와 평탄하며, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6 미터, 서측으로 폭 약 4 미터의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역
과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역).
기호 2 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역
(공장설립승인지역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

물건 비고

1. 업무시설(오피스텔)로 이용중임
2. 주택도시보증공사는 2026.05.12.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 모든 법적 책임은 해당 정보를 제공하는 측에 있습니다.

사건번호: 남양주지원 2025타경72145 (1)

소재지: 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 13층 1307호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 127,000,000원

면적:

토지: 3.63㎡ (약 1.10평) / 토지 지분: 3.63㎡ (약 1.10평)

건물: 19.54㎡ (약 5.91평) / 건물 지분: 19.54㎡ (약 5.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 9월 16일

1.1. 입지조건

* 주위환경:

본건은 구리시 수택동 소재 "수택동 사거리" 북서측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황:

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 북측 근거리에 경의중앙선 "구리역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편임.

* 건물 구조 및 이용 상태:

철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 지하 2층, 지상 15층 건물 중 13층 1307호임.

외벽은 외장재 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있음.

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

* 설비내역:

급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 난방, 옥내소화전, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있음.

* 토지 이용 상태:

4필 일단지의 사다리형에 가까운 토지로, 인접 도로와 평탄하며 업무시설 건부지로 이용 중임.

본건 남측으로 약 6미터, 서측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획:

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건임.

등기부상 말소기준권리(갑6)는 강서세무서장의 압류(2022.09.13.)임.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

임차인: 김한울

보증금: 143,720,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-01-29

확정일자: 2021-01-07

배당신고일자: 2023-02-17

* 김한울은 현황상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, "특이사항" 및 "특수물건정보"에는 "대항력있는임차인"으로 기재되어 있어 주의가 필요함. 또한, 주택도시보증공사가 2026.05.12.자로 대항력포기확약서를 제출하였으며, 이는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건으로 매각됨. 등기부상 김한울의 주택임차권(을1)은 말소 예정임.

등기부채권 총액: 931,720,000원

1.3. 상권분석

본건은 구리시 수택동 소재 "수택동 사거리" 인근 상업지역에 위치하고 있어, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있음.

주변에 상업 및 업무시설이 혼재하여 유동인구가 일정 수준 존재할 것으로 예상되며, 오피스텔로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 보임.

최근 실거래가 분석 (19.54㎡ 기준):

2024년 6월: 130,000,000원 (12층)

2024년 6월: 120,000,000원 (7층)

감정가 127,000,000원 대비 최근 거래가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 형성되어 있음.

이용중인 건물의 주요 용도가 업무시설(오피스텔)이므로, 상권 내 오피스텔 수요 및 공급 현황을 추가적으로 파악하는 것이 중요함.

1.4. 생활정보

* 교통:

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 경의중앙선 구리역이 도보 가능한 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 양호함.

차량 진입 및 주차가 가능함.

* 편의시설:

본건 주변으로는 각종 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨. (예: 마트, 식당, 은행 등 - 구체적 위치는 지도 검색 필요)

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 인근에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됨. (주변 환경은 보통 수준으로 판단됨)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 불확실성:

"특이사항" 및 "특수물건정보"에는 "대항력있는임차인"으로 명시되어 있으나, "임차인현황"에는 "대항력: 없음"으로 기재되어 있고, 등기부상 임차권(을1)도 말소 예정임.

주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출 조건(2026.05.12.)이 있으나, 이 조건의 구체적인 효력 범위와 잔여 보증금 처리 방안에 대한 명확한 확인이 필요함.

만약 임차인에게 예상치 못한 대항력이 인정될 경우, 임차보증금 143,720,000원 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없음. (다만, 현재까지의 자료로는 인수 가능성이 낮아 보임)

* 부동산강제경매:

채권자의 경매 신청으로 진행된 건으로, 채무 변제 상황 및 추가적인 권리 관계 변동 여부를 주시해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 구리시 수택동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 무난한 편임.

최근 실거래가와 비교 시 감정가 수준은 적정해 보이며, 면적(19.54㎡) 대비 가격 경쟁력이 있을 수 있음.

가장 큰 쟁점은 임차인과 관련된 권리 관계의 명확성임. 현재 등기부상 및 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 보이며, 주택도시보증공사의 포기 확약서가 긍정적으로 작용할 가능성이 높으나, 이에 대한 최종적인 법적 판단은 전문가를 통해 검토하는 것이 필수적임.

업무시설(오피스텔)로서의 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있으나, 시장 상황 변동성을 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 사용승인으로 비교적 신축 건물임.

* 우수한 접근성: 구리역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리함.

* 적정 감정가: 최근 실거래가와 유사한 수준의 감정가로, 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익 가능성이 있음.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 임대 수요에 적합한 소형 면적임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 127,000,000원

최근 실거래가 (19.54㎡): 120,000,000원 ~ 130,000,000원

본건의 임차인 보증금(143,720,000원)은 현재 대항력 없는 것으로 분석되므로, 낙찰자가 인수해야 할 의무는 없을 것으로 예상됨. (단, 최종 법률 검토 필수)

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 상단 범위 또는 감정가 부근에서 결정될 것으로 보임.

보수적인 접근: 감정가의 90% ~ 100% (약 114,300,000원 ~ 127,000,000원)

적극적인 접근: 감정가 초과 ~ 실거래가 상단 (약 127,000,000원 ~ 135,000,000원)

최종 입찰가 산정 시에는 권리분석 전문가와 협의하고, 법원 현황 조사 내용 및 매각 물건 명세서를 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.