나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63923 [1] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 10층202동1032호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 ‘3호선 삼송역’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 '3호선 삼송역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건물 내 제10층 제202동1032호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 남측 3면으로 포장도로, 서측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(삼송택지개발) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63923 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 10층202동1032호

건물명: 힐스테이트삼송역스칸센(2블록)

구분: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2021년 11월 30일

감정가: 146,000,000원

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

1.2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 '3호선 삼송역' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔 및 상업시설이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 '3호선 삼송역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 북측, 동측, 남측으로 포장도로에 접해 있으며, 서측으로는 보행자도로에 접하고 있습니다.

1.3. 건축물 정보

건축물대장 상 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건물 중 제10층 제202동 1032호로 이용 중입니다.

주된 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 근린생활시설로도 이용 가능합니다.

건물 내부에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉됩니다.

또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 주요 권리 분석

본건의 권리 분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인이 인수해야 할 보증금이 있습니다.

후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 1일

확정일자: 2022년 3월 4일

배당신고일자: 2024년 3월 18일

대항력: 있음

비고: 을구 1번 주택임차권 등기(접수일자 2024-03-18)가 있으며, 전입일자(2022-04-01)가 말소기준권리(갑3, 2023-03-17)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 본 임차인의 보증금 140,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 한국특허기술사업단주식회사(최 )

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2024년 12월 27일

확정일자: 미상

대항력: 없음

비고: 후순위 임차인으로 매각으로 소멸됩니다.

2.3. 등기부 요약

을구 1번: 주택임차권 (조용원, 보증금 140,000,000원) - 인수 대상

갑3: 롯데카드 가압류 (13,118,729원) - 말소기준권리

갑4: 우리카드 가압류 (5,210,530원) - 말소 예정

갑5: 한국주택금융공사 강제경매 (160,823,883원) - 말소 예정

2.4. 권리 분석 요약

매수인이 인수해야 하는 보증금 합계: 140,000,000원

3. 상권 분석

3.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 힐스테이트삼송역스칸센(2블록)의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 5월 4일 거래: 133,000,000원 (17층)

2026년 6월 26일 거래: 130,000,000원 (10층 - 본건과 동일 층)

2026년 6월 19일 거래: 125,000,000원 (7층)

최근 시세는 125,000,000원에서 133,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 본건과 같은 10층의 경우 130,000,000원 수준의 거래가 있었습니다.

3.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 146,000,000원으로, 최근 10층 시세인 130,000,000원보다 높게 평가되었습니다.

4. 생활 정보

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 힐스테이트삼송역스칸센(2블록)은 3호선 삼송역 인근의 신축급 오피스텔 단지로, 주변으로 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 편리하고, 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

주변 지역은 주로 오피스텔 및 상업시설이 밀집한 지역으로, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(조용원)의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이 인수 금액은 본건의 감정가(146,000,000원) 및 최근 시세(10층 기준 130,000,000원)와 비교할 때 매우 부담스러운 수준입니다.

매수인이 해당 금액으로 낙찰받을 경우, 낙찰가 외에 추가로 140,000,000원을 임차인에게 지급해야 하므로 실질적인 총 투자 비용이 시장가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

5.2. 토지이용계획상의 제한

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류 저촉, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지이용 제한사항이 있어 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 3호선 삼송역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로 입지 및 생활 편의성은 매우 우수합니다.

하지만, 140,000,000원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 치명적인 단점이 있습니다.

이 인수 보증금은 본건의 감정가 및 최근 시세와 비교했을 때, 매수인이 부담해야 할 실질적인 투자 금액이 시장 가치를 훨씬 초과할 가능성이 높음을 시사합니다.

후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 권리상 문제는 없습니다.

종합적으로 볼 때, 임차인 인수 부담이 매우 커 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 3호선 삼송역 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 뛰어남.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축인 오피스텔임.

* 역세권 수요: 삼송역 인근 지역은 오피스텔 수요가 꾸준히 있는 편임.

8. 예상 입찰가

본건의 경우, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 140,000,000원에 달합니다.

최근 10층 시세가 130,000,000원인 점을 감안하면, 설령 130,000,000원에 낙찰받더라도 인수 보증금 때문에 10,000,000원의 손실이 발생하는 구조입니다.

감정가인 146,000,000원 수준으로 낙찰받는다면, 인수 보증금을 포함한 총 지출액이 시장가치를 크게 상회하게 됩니다.

따라서, 현재 시장 상황 및 인수 부담을 고려할 때, 합리적인 수준의 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

매수인이 임차 보증금을 인수하면서 수익을 얻기 위해서는, 인수 보증금보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하여 임차인과의 협상 또는 추가적인 유찰을 통해 가격이 하락하기를 기다리는 전략이 필요합니다.

현 시점에서 권장할 만한 입찰가는 없으며, 매우 높은 위험 부담을 감수해야 하므로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.