나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4639 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 1148-6 아이씨티일산 3층308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 ""지도중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상15층 건물 내 제3층 제308호,
외벽: 석재 및 타일붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로서, 현황 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 40미터, 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발),대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한
지역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,상대보호구역(지도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경4639 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 1148-6 아이씨티일산 3층308호

용도: 근린상가

감정가: 1,130,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.22㎡ (약 10.65평)

토지지분: 35.2155㎡ (약 10.65평)

건물면적: 182.68㎡ (약 55.26평)

건물지분: 182.68㎡ (약 55.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 건물 정보 (JSON 분석 기반)

건물명: 아이씨티일산

주용도: 업무시설 (오피스텔, 근린생활시설 포함)

구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

총 층수: 지상 15층

사용승인일: 2020년 07월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "지도중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite:summary].

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스 정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 09월 24일자 하나은행의 근저당권(채권최고액 924,000,000원)입니다. 경매 개시 결정은 2025년 08월 14일자 하나은행에 의해 이루어졌으며, 이후 은평세무서장, 파주세무서장, 서울특별시의 압류가 있었으나 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 4,750,000원

* 전입/사업자등록일: 2022년 11월 30일

* 확정일자: 2022년 11월 30일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (본 건 매각으로 인해 소멸되지 않으므로 인수해야 함)

4. 상권분석

4.1. 본건 용도

본건은 근린생활시설로 이용 가능한 공간이나, 현재는 공실 상태입니다 [cite:summary].

4.2. 주변 상권

본 건물이 위치한 화정동 일대는 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 기능이 활발한 지역입니다. 인근에 대형마트(이마트, 롯데마트), 쇼핑몰(세이브존), 문화시설(고양어울림누리, 고양어린이박물관) 등이 있어 유동인구가 풍부하고, 상업시설 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 이마트, 롯데마트, 세이브존 아울렛 등 다양한 쇼핑 시설이 인접해 있습니다.

* 교통: 수도권 3호선 화정역과 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 다수의 노선버스가 운행됩니다.

* 교육: 지도중학교가 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지가 많아 배후 수요가 안정적입니다 [cite:summary].

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

가장 큰 리스크는 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 하므로, 향후 건물 이용이나 처분에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

본건의 임대 관계는 미상으로, 현재 공실 상태이지만 향후 임대 시 임대료 책정 및 임차인 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다 [cite:summary].

6.3. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 소유권 이전 및 관리 구조가 복잡할 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동의 중심 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 현대적인 업무시설이며, 근린생활시설로 활용 가능한 182.68㎡(약 55.26평)의 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 인근 지역의 풍부한 배후 수요와 상업 인프라는 긍정적인 요소입니다.

그러나 "매각으로 소멸되지 않는 지상권"이라는 중대한 권리가 존재하여 낙찰 시 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 현재 공실 상태이고 임대 관계가 미상이라는 점도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 화정역 역세권 및 대로변에 위치하여 교통 및 접근성이 탁월합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형마트, 쇼핑몰, 문화시설 등 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 넓은 면적: 근린생활시설로서 활용 가능한 55평대의 넓은 공간을 확보하고 있습니다.

* 개발 잠재력: 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,130,000,000원입니다. 임차인 이상훈의 보증금 40,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로 인수 보증금 합계는 0원입니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 상당한 리스크 요인이므로, 이를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 잠재적 리스크와 현재 공실 상태 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가를 하회하는 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지상권의 내용과 주변 시세, 향후 예상 임대 수익 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.