나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63921 [1] 경기도 파주시 금촌동 505-1 파이하우스 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ""금촌초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 유사 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브, 경사지붕 5층 중 제3층 제302호로서,
외벽: 드라이비트 마감 등,
창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63921 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 505-1 파이하우스 101동 3층302호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가: 241,000,000원

* 토지면적: 58.25㎡ (약 17.6평)

* 건물면적: 70.20㎡ (약 21.2평)

* 매각방법: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 주변환경: 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 유사한 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로: 본건 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변시설: 파주시 환경관리센터(소각장, 매립장, 재활용선별장 등을 포함)가 파주시 탄현면 방촌로에 위치하고 있습니다. 본건 금촌동 소재지와 직접적인 차량 이동 거리는 지도 검색을 통해 확인이 필요하나, 동일 생활권 내에 위치하고 있어 환경 시설 운영에 따른 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

* 경매개시일자: 2025년 08월 13일 (주택도시보증공사 신청)

* 말소기준권리: 경기광주세무서장 압류 (갑16, 2025.05.22)

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 본건의 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑17, 2025.08.13)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김수민)

* 보증금: 258,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-02

* 확정일자: 2021-08-03

* 배당신고일자: 2023-09-08

* 대항력: 없음

* 인수 조건: 신청 채권자인 주택도시보증공사는 2026년 6월 29일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 주요 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 데 동의한다는 것입니다. 이에 따라, 본 경매 절차에서 낙찰자는 명도에 따른 임차인 관련 부담이 없을 것으로 판단되며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 258,000,000원

4. 상권분석

* 비교 대상 물건:

* 건물명: 락플러스101동102동 (2017년 준공, 71.84㎡)

* 거래일: 2026.07.25

* 거래가: 18,000만원 (평당 약 250.5만원)

* 건물명: 삼성로얄빌가,나동 (2009년 준공, 66.705㎡)

* 거래일: 2026.07.07

* 거래가: 13,500만원 (평당 약 202.4만원)

* 건물명: 아침의뜰1차 (2018년 준공, 51.38㎡)

* 거래일: 2026.07.01

* 거래가: 14,000만원 (평당 약 272.5만원)

* 시세 분석: 최근 거래 사례들을 볼 때, 본건과 유사한 연식과 면적의 다세대주택 거래 가격은 평당 약 200만원 초반에서 270만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(70.20㎡)을 적용 시, 시장 가격은 대략 1억 4천 2백만원에서 1억 9천 1백만원 범위로 추정됩니다. 감정가(2억 4천 1백만원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주택 구조: 철근콘크리트구조의 철근콘크리트 평슬라브, 경사지붕 건물로, 5층 중 3층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창호입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 금촌초등학교가 인근에 있으며, 상권 분석에서 언급된 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 고가 낙찰의 위험이 존재합니다. 합리적인 가격 산정이 요구됩니다.

* 토지이용계획 제한: 제1종일반주거지역 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 환경 시설 인접성: 파주시 환경관리센터가 지역 내에 위치하고 있어, 잠재적인 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 다세대주택으로, 명확한 권리관계 하에 매각될 예정입니다.

* 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 관련 명도 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 감정가가 최근 시장 시세 대비 높은 편이므로, 이를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 문제 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 해결된 임차인 문제: HUG의 확약으로 인해 임차인 관련 추가 부담이나 명도 이슈가 발생하지 않습니다.

* 주거 환경: 초등학교 인근의 주거지로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수해야 할 보증금이 없는 점과 최근 거래 사례(약 1억 3천 5백만원 ~ 1억 8천만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가(2억 4천 1백만원)보다 낮을 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 시장 가격 수준을 반영하여 1억 7천만원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.