나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63854 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 24층2404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등의 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 탄현역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 54층 건 내 제24층 제2404호로서,
외벽 : 외장석재마감 등,
창호 : 새시창호마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(자세한 이용상황은 후첨 '건물내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(탄현주상) , 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 사회복지시설(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 청소년수련시설(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63854 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 24층 2404호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 733,000,000원 (7억 3천 3백만원)

토지면적: 21.75㎡ (6.58평)

건물면적: 120.48㎡ (36.45평)

토지지분: 21.7512㎡

건물지분: 120.4817㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연결되어 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있으며, 경의중앙선 탄현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상)에 속해 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 등의 도로와 접하거나 저촉됩니다. 또한, 사회복지시설, 청소년수련시설, 가축사육제한구역, 상대보호구역(상탄초등학교, 자연유치원), 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전은 2018년 5월 17일 김영남에게 매매로 이루어졌습니다. 이후 여러 건의 근저당권(농협은행, 우리은행, 권영희) 및 압류(고양세무서장), 가압류(주식회사비에스온, 롯데카드, 주식회사우리카드, 주식회사케이비국민카드)가 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다. 현재 경매개시결정은 농협은행 주식회사가 채권자로 2025년 8월 5일에 접수되었습니다. 말소기준권리는 2018년 5월 17일 접수된 농협은행의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 809,204,822원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-06-01

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 파악되지 않았으며, 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 권리 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 일산두산위브더제니스 아파트 단지는 대규모 단지로서, 단지 내 상가 및 인근 지역에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. 탄현역 주변으로 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있으며, 인근 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 주변으로 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (상탄초등학교, 자연유치원 등)

5.3. 기타 아파트 정보

아파트명: 일산두산위브더제니스

사용승인일: 2013년 4월 26일

총 세대수: 2,700세대

동수: 8동

최고층: 59층 (본건 102동 최고층 54층)

주차대수: 총 4,911대 (지상 123대, 지하 4,788대 - 전기차 충전기 46대 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 문제

등기부 요약 및 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 지상권의 내용, 존속 기간, 지료 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 유동화 물건 특성

본건은 유동화 물건으로 분류됩니다. 이는 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 물건임을 의미하며, 때로는 소유권 관련 분쟁의 여지가 있거나 자산관리회사의 관리를 받을 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 소유권 이전 및 경매 진행에 직접적인 문제는 없어 보입니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 납골당, 유해 화학물질 배출 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 일산두산위브더제니스 아파트 102동 2404호로, 방 3개, 욕실 2개 등의 구조를 갖춘 전용면적 120.48㎡ (약 36.45평)의 아파트입니다.

입지적으로는 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교, 근린생활시설, 탄현역 등이 있어 생활 편의성이 우수합니다. 교통 환경 역시 양호한 편입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 가장 큰 잠재적 리스크 요인으로 분석됩니다. 이 부분에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

건축물 상태 및 단지 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 대규모 브랜드 아파트 단지 내 위치하여 주거 환경 및 인프라 우수

* 탄현역 역세권으로 교통 편리

* 비교적 최신 연식(2013년 준공)의 아파트

* 전용면적 120.48㎡(약 36.45평)의 넓은 주거 공간 확보

8.2. 기회

* 지상권 문제 해결 시 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성

* 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근(2026년 6월) 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과,

* 전용면적 약 95.5㎡(약 28.9평) 아파트가 5억 8천만원에 거래되었습니다. (11층)

* 전용면적 약 145.8㎡(약 44.1평) 아파트는 7억 7천 5백만원에 거래되었습니다. (18층)

본건의 전용면적 120.48㎡(약 36.45평)은 상기 두 사례의 중간 크기이며, 24층의 중간 이상 층수임을 고려할 때, 현재 시세는 대략 6억 5천만원 ~ 7억 3천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 7억 3천 3백만원으로 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

본건의 감정가는 7억 3천 3백만원이며, 최근 시세 분석 결과는 6억 5천만원 ~ 7억 3천만원 사이로 형성되어 있습니다.

가장 큰 위험 요소인 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성을 감안할 때, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 불편함을 고려해야 합니다.

이에, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 합리적인 입찰가로 6억 5천만원 ~ 6억 8천만원 수준을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 지상권 관련 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 추가적인 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.