나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63930 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층에이117호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ""고양시일산노인종합복지관"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이, 근거리에 3호선 ""주엽역""이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 에이117호로서 (사용승인일 : 2017.09.25.)

외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈 위 페인트 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

판매시설(상호명 : 밥꼬찜닭)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 10차선, 북서측으로 왕복 8차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-10-11), 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m
(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)
(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시
개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 직원이 임대내역을 모른다고 진술한바 임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63930 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층 에이117호

* 건물 용도: 판매시설

* 감정가: 813,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 47.99㎡ (약 14.52평)

* 토지 지분: 47.99㎡ (약 14.52평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 40.91㎡ (약 12.38평)

* 건물 지분: 40.91㎡ (약 12.38평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

* 유동화물건, 공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 북서측 인근에 "고양시일산노인종합복지관"이 소재함.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량의 진출입이 용이함.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 3호선 "주엽역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건물의 구조 및 상태

* 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕 3층 중 1층 에이117호임.

* 사용승인일은 2017년 9월 25일로 비교적 신축 건물에 해당함.

* 외벽은 석재붙임 마감 및 몰탈 위 페인트 마감 등이며, 창호는 새시 창호임.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

* 토지는 사다리형으로, 상업용 건부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태

* 본 건 북동측으로 왕복 10차선, 북서측으로 왕복 8차선의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수함.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(선아유치원), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 지정이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 2024년 8월 14일 접수된 국민은행의 근저당 (금240,000,000원)임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 모든 권리가 말소될 예정임.

* 총 채권액: 348,997,612원 (근저당, 가압류 등 포함)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백근호

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자등록일: 2025년 4월 3일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 백근호는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음)

* 비고: 현장 조사 시 직원이 임대내역을 모른다고 진술하였으나, 임차인 정보는 확인되었음.

4. 상권분석

* 본 물건은 판매시설로 이용 중이며, 상호명은 "밥꼬찜닭"임.

* 주변 지역은 아파트, 학교, 공원 등 주거 및 생활 편의시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

* 지하철 3호선 주엽역이 근거리에 위치하고, 대로변에 인접하여 유동인구 확보 및 접근성이 양호한 편임.

5. 생활정보

* 주변에 다수의 아파트 단지와 학교가 있어 주거 밀집 지역임.

* 고양 일산 호수공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공함.

* 지하철 3호선 주엽역을 통해 서울 주요 도심으로의 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 및 담보 설정 관련 복잡성이 있을 수 있음.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역(선아유치원) 등이 존재하므로, 해당 규제 사항을 확인해야 함.

* 건물 사용승인일(2017.09.25.) 이후 경과 연수를 고려한 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

* 임대 관계 미확인(현장 조사 시 직원 진술)으로 인한 공실 리스크는 임차인 정보가 명확히 확인되어 해소되었으나, 향후 임대차 계약 시 세심한 주의가 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 상업시설로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 투자가치가 있는 것으로 판단됨.

* 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 토지 및 건물 일괄매각 대상임.

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확함.

* 유동화 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있으나, 이는 경매 절차상 문제없음.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대로변에 인접하고 지하철 3호선 주엽역과 가까워 유동인구 및 접근성이 뛰어남.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 최신 시설 및 관리가 용이함.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확: 인수되는 부담이 없는 권리 분석 결과.

* 낮은 임대차 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 813,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건 낙찰가, 개별적인 현장 조사 결과, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 인수 보증금이 0원이므로, 입찰 희망가는 감정가를 기준으로 시장 가치를 면밀히 분석하여 산정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.