나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63904 [1] 경기도 파주시 동패동 1702 진흥효자아파트 1205동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 동패동 소재 교하중학교 북측 인근에 위치하고
주위는 주로 아파트로 이루어진 주거지대임.

교통상황

근거리에 청석로 및 56번 지방도가 있고 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 지상 13층 건물(2005. 12. 22. 사용승인) 중
10층 1002호로
외벽 ; 시멘트모르터위페인트 마감
내벽 ; 벽지 및 타일마감임.

이용상태

주거용(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중임.

설비내역

승강기, 지역난방설비, 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 아파트의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역,
교육환경보호에 관한 법률에 의한 절대보호구역 및 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63904 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 동패동 1702 진흥효자아파트 1205동 10층1002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 394,000,000원

* 토지면적: 60.35㎡ (약 18.25평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 비엔케이캐피탈주식회사 (BNK Capital)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 동패동 소재 교하중학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주로 아파트로 이루어진 주거지대입니다.

* 교통상황: 근거리에 청석로 및 56번 지방도가 있어 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 아파트 단지는 북측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역입니다. 또한, 교육환경보호에 관한 법률에 의한 절대보호구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변 시설: 본건 인근에는 교하중학교를 비롯한 교육 시설과 다수의 주거 아파트 단지가 소재하고 있어 주거 환경이 안정적입니다. 현재 외부 지도 검색 결과, 주변에 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (2006.01.25): 진흥기업주식회사 외 1명

* 공유자전원지분전부이전 (2006.04.13): 유민규 (매매)

* 말소기준권리: 근저당 (2018.05.28) 흥국화재해상보험주식회사 (채권액 204,000,000원)

* 근저당 (2022.02.17) 비엔케이캐피탈주식회사 (채권액 295,200,000원)

* 임의경매개시결정 (2025.08.11) 비엔케이캐피탈 (채권액 265,098,324원)

* 등기부채권 총액: 499,200,000원

* 권리소멸 여부: 본 경매는 말소기준권리(2018.05.28자 근저당)보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(근저당, 임의경매)를 소멸시키는 일반적인 임의경매 절차에 따릅니다. 따라서 본 물건 낙찰 시, 위 등기부상 을구 및 갑4 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이나 등기부상 관련 기재가 없어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (기타참고사항: 임대관계 미상)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 (전용면적 84.95㎡ 기준):

* 2026년 4월 13일: 11층, 32,000만원 (3억 2천만원)

* 2026년 5월 15일: 13층, 35,000만원 (3억 5천만원)

* 2026년 6월 4일: 1층, 31,500만원 (3억 1천 5백만원)

* 본건은 10층으로, 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때 3억 2천만원에서 3억 5천만원 사이의 시세가 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

* 최근 전월세 사례 (전용면적 84.95㎡ 기준):

* 2026년 4월 10일: 4층, 보증금 24,000만원 (신규 계약)

* 2026년 4월 15일: 4층, 보증금 22,500만원 (신규 계약)

* 2026년 4월 18일: 12층, 보증금 24,500만원 (갱신 계약)

* 현재 전세 시세는 약 22,500만원에서 24,500만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경량철골트러스 지붕

* 건축 연도: 2005년 12월 22일 사용승인

* 해당 호수: 13층 건물 중 10층 1002호

* 마감 상태: 외벽 - 시멘트모르터 위 페인트 마감, 내벽 - 벽지 및 타일 마감

* 이용 상태: 주거용으로 방 3개, 거실, 욕실 2개 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 승강기, 지역난방설비, 위생설비 등이 설치되어 있습니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 교하진흥효자

* 총 동수: 8동, 총 세대수: 439세대

* 주차: 총 70대 (지상 12대, 지하 16대), 전기차 충전기 9대 설치

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호수에 임차인이 거주 중인지, 전입 신고 여부, 대항력 유무 등을 명확히 파악해야 합니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: 학교 인근 지역으로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

* 건축 연도: 2005년 사용승인된 건물로, 입주 후 약 21년이 경과하였습니다. 장기적인 관점에서 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 아파트로, 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 교통망 이용이 편리하며, 주거지로서 기본적인 인프라가 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인의 보증금 또한 인수 대상이 아닙니다. 다만, 임대 관계가 불분명하다는 점과 교육환경보호구역 내에 위치한다는 점은 명도 및 추후 활용 계획 수립 시 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 10층의 적절한 위치와 주거용으로서의 가치를 고려할 때 경쟁력 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 낙찰 시 모든 후순위 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 적합성: 방 3개, 욕실 2개의 잘 갖춰진 주거 공간으로 실거주에 용이하며, 파주시 지역의 지속적인 수요를 고려한 투자 가치를 지닙니다.

* 우수한 접근성 및 생활 편의: 주요 도로 접근성이 좋고, 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 충분한 토지 지분: 아파트 면적 대비 토지 지분이 넓은 편으로, 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래된 실거래가(2026년 4월~6월)를 분석한 결과, 1층 3억 1,500만원, 11층 3억 2,000만원, 13층 3억 5,000만원으로 확인되었습니다. 본건은 10층에 해당하므로, 중간층의 가치를 고려했을 때 시장 시세는 3억 2천만원에서 3억 5천만원 사이로 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가는 3억 9천 4백만원으로, 최근 시세보다 다소 높게 책정되었습니다.

이러한 시세 분석을 바탕으로, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 3억 4천만원에서 3억 5천만원 사이로 판단됩니다. 적극적인 입찰을 고려한다면 3억 4천 5백만원을 기준으로 산정하는 것이 경쟁력 있을 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.