나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4516 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 912-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 ""문산고등학교"" 남서측 인근 준공업지역내에 위치하며, 주위환경은 다가구주택, 주상용 건부지, 각급 학교, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 환경으로 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,소로1류(폭 10m~12m)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물로서,(사용승인일 : 2012.01.03.)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택,제2종근린생활시설 등으로 이용중이며 관리상태 보통임.
1층 : 제2종근린생활시설(일반음식점)
2층 : 단독주택(다가구주택- 통칭 201호 ~ 210호)
3층 : 단독주택(다가구주택- 통칭 301호 ~ 307호)
4층 : 단독주택(다가구주택- 통칭 401호 ~ 407호)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 같이 기호㉠이 소재하는 바, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 본건 건물은 건축물대장상 2012.05.04.자로 위반건축물로 등재되었으니, 업무진행시 참고바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2 건물은 건축물대장상 2012.05.04.자로 위반건축물로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경4516 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 912-3

용도: 다가구주택, 제2종근린생활시설

감정가: 1,392,618,480원

토지면적: 363.70㎡ (약 110.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 654.28㎡ (약 197.95평)

건물 제시외면적: 36.58㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 위반건축물

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 목록2 건물은 건축물대장상 2012.05.04.자로 위반건축물로 등재되어 있음.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "문산고등학교" 남서측 인근 준공업지역 내에 위치하며, 주위 환경은 다가구주택, 주상용 건부지, 각급 학교, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 환경으로 제반 주위 여건은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통으로 평가됨.

토지 이용상태

본건은 인접 도로 및 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지방산업단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

1.2. 권리분석

등기부채권 총액:

토지: 787,280,010원

건물: 924,780,010원

말소기준권리:

하나은행 근저당 (2012.01.18.)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 권리분석 상, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* AYEMINTHU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-19, 대항력 없음.

* LIHONGLIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-25, 대항력 없음.

* LIXIANJIE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-25, 대항력 없음.

* NANWEN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-25, 대항력 없음.

* 권 : 보증금 32,500,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-18, 확정 2023-04-13, 배당 2025-11-06, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-13, 확정 2025-08-25, 배당 2025-08-27, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-05-19, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2021-08-12, 확정 2022-05-31, 배당 2025-09-10, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2021-05-04, 대항력 없음.

* 명 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-29, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-22, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-02, 확정 2020-12-02, 배당 2025-09-08, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-29, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-30, 확정 2022-05-30, 배당 2024-10-02, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-03-14, 확정 2025-10-31, 배당 2025-11-03, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-01-26, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-09, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2022-08-25, 확정 2025-10-22, 배당 2025-11-03, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2014-09-17, 확정 2014-09-17, 배당 2025-08-28, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-02-28, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-06-26, 확정 2023-10-16, 배당 2025-10-15, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-09, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2021-02-15, 확정 2021-02-15, 배당 2025-09-22, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

주변 환경

본건은 "문산고등학교" 인근 준공업지역에 위치하며, 다가구주택, 주상용 건부지, 학교, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

상업시설

제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로도 이용 중이며, 주변 상가 및 주택가를 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통

남서측과 남동측으로 각각 8m 및 10m 내외의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

교육

"문산고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설

주변 주거 및 근린생활시설을 통해 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물

본건 건물(목록2)은 건축물대장상 2012.05.04.자로 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 철거 명령 등 법적 제재 및 재산상 불이익이 발생할 수 있는 매우 중요한 리스크 요인입니다. 위반 내용에 따라 상당한 시정 비용이 발생할 수 있습니다.

유동화물건

본건은 유동화물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡하거나 특수성이 있을 수 있습니다.

혐오시설

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없었습니다. 그러나 실제 현장 확인 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 다가구주택 및 제2종근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 입지적으로는 준공업지역 내에 위치하여 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 가장 큰 문제는 건물이 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 매수 후 철거 또는 시정 조치에 대한 상당한 비용과 시간을 필요로 할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 유동화 물건이라는 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

용도 복합성

다가구주택과 제2종근린생활시설로 이용 가능하여 임대 수익 창출 및 다양한 사업 활용 가능성이 있습니다.

무인수 보증금

모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금이 없습니다.

발전 가능성

문산읍 지역의 발전 가능성과 함께 투자가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 시세, 위반건축물에 대한 복구 비용, 향후 예상 임대 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 물건은 위반건축물이라는 큰 리스크를 안고 있으므로, 해당 부분에 대한 철저한 사전 조사와 전문가의 상담을 통해 예상되는 모든 비용을 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.