나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72986 [1] 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1 포천웰플렉스용정산단 4층445호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 ""용정일반산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 일반산업단지로서 공장 등이 주로 소재하며 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상11층건내 제4층 제445호 및 제지2층 제비220호로서,(사용승인일 : 2023.09.27)

기호(1)
외벽 : 판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

기호(2)
외벽 : 판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건물 북서측으로 중로(폭 약15~20m), 북동측으로 대로(폭 약25~30m), 남동측으로 대로(폭 약25~30m)와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역(용정산단기업지원과문의),지구단위계획구역(기업지원과문의),대로3류(폭25m~30m)(용정산업단지도로(기업지원과문의))(접합),대로3류(폭25m~30m)(용정산업단지도로(대로3-2))(접합),중로2류(폭15m~20m)(용정산업단지도로(중로2-1))(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,지방산업단지(기업지원과문의)<산업입지및개발에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72986 (1)

소재지: 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1, 포천 웰플렉스 용정산단 4층 445호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 206,000,000원

토지 면적: 20.83㎡ (약 6.3평)

토지 지분: 20.83㎡ (약 6.3평)

건물 면적: 48.09㎡ (약 14.5평)

건물 지분: 48.09㎡ (약 14.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (추정, 등기부 요약상)

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보:

건물명: 포천 웰플렉스 용정산단

사용승인일: 2023년 09월 27일 (신축 건물)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층, 지상 11층 건물 중 4층 445호

총 호수: 687호

주차: 옥내 자주식 480대 가능

2. 입지조건

위치: 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 "용정일반산업단지" 내에 위치합니다.

주위 환경: 본건은 일반산업단지로서 공장 등이 주로 소재하며, 제반 입지조건 및 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 접근성: 본 건물 북서측으로 중로(폭 약 15~20m), 북동측 및 남동측으로 대로(폭 약 25~30m)와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용: 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 지방산업단지 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역 등 환경 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2024-02-29, 채권금액: 166,800,000원)

인수되는 권리: 없음. 본 경매 절차를 통해 말소기준 권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 내역:

소유권이전 (2024-02-29)

근저당 (말소 예정)

가압류 (경기신용보증재단, 2025-01-13, 41,781,709원) (말소 예정)

압류 (포천시, 2025-07-18) (말소 예정)

임의경매개시결정 (유케이제십일차유동화전문유한회사, 2025-08-13, 204,965,700원) (말소 예정)

총 등기부 채권액: 208,581,709원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라도, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 명도에 대한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 임차인의 존재 여부와 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 포천 용정일반산업단지 내에 위치한 지식산업센터입니다.

주변 지역은 산업단지 특성상 공장 및 관련 기업들이 밀집해 있어, 기업 활동을 지원하는 상권의 성격을 띱니다.

지식산업센터의 특성상, 입주 기업들의 편의를 위한 기본적인 상업 시설 및 지원 시설이 단지 내 또는 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

신축 건물이라는 점은 임차인 유치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 지식산업센터로서 주거용 시설이 아닙니다.

산업단지 내 위치하므로, 일반 주거 지역과 같은 편의시설(마트, 병원, 문화시설 등)의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

근로자들의 편의를 위한 식당, 편의점 등은 단지 내 또는 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권 유동화 과정을 거친 물건으로, 복잡한 권리 관계나 채권 양도 과정에서의 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 경매 신청 채권자가 유동화 전문 회사인 점을 고려해야 합니다.

임대차 관계 미상: 실제 임차인이 존재할 경우, 명도 절차 진행 시 협상 또는 법적 절차에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

산업단지 규제: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역 등에 해당될 수 있어, 향후 사업 운영 시 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

경기 변동 및 산업 동향: 위치한 산업단지의 경기 상황 및 업종별 동향에 따라 공실률 및 임대 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 사용승인된 신축 지식산업센터로, 관리 상태 및 시설 면에서 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

포천 용정일반산업단지 내 위치하여 관련 산업체들의 사업 공간으로 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

권리 관계상 인수될 만한 부담은 없어 보이며, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 낙찰 후 명도 및 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 최신 건축 기준을 따르고 내부 시설이 양호하여 즉시 사용 또는 임대가 용이합니다.

산업단지 입지: 특정 산업군을 대상으로 하는 임대 수요 확보에 유리합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

낮은 인수 보증금: 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 비용을 절감할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 206,000,000원

본건의 경우, 임대 관계가 미상이고 유동화 물건이라는 특수성이 존재합니다. 또한, 주변 유사 물건의 시세, 최근 거래 동향, 공실률, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 시작하나, 본 물건의 경우 추가적인 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.