나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72946 [1] 경기도 양주시 옥정동 1040-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정호수초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익 시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 1층 101호 외 12개 호수로서 (가압류촉탁등기일 : 2025년 06월 27일,사용승인을 득하지 않은 건물임) 외벽 : 외장재 및 석재 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

제1,2종 근린생활시설(1층 101호,102호,103호,104호,105호,106호, 2층 201호,202호, 3층 301호,302호, 4층 401호,402호, 5층 501호 공히 조사일 현재 공실 상태)임.

설비내역

기본적인 급배수, 상하수도, 승강기설비, 지하주차장 설비 등을 갖추었음. (조사일 현재 일부 내부 마감 공사가 완료되지 못한 상태이며, 승강기는 양주시에서 운행중지 명령을 내린 상태임).

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25 미터, 서측으로 폭 약 15 미터, 북측으로 폭 약 10 미터의 보행자 전용도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역,(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구, 토석채취제한지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 양주시 옥정동 1040-6에 소재한 근린시설로서, 의정부지방법원 2025타경72946 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정평가액은 6,660,000,000원이며, 토지 면적은 542.00㎡ (약 164평), 건물 면적은 1037.68㎡ (약 314평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 채권자는 원OOOOOOO (원당신용협동조합으로 추정)이며, 본 건은 유치권, 대지권미등기, 공동담보 등의 특이사항을 가지고 있습니다. 주의사항으로는 일괄매각이며, 대지권이 미등기 상태로 그 유무를 알 수 없으나 최저매각가격에는 대지권이 포함되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정호수초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있으며, 각급 학교 및 각종 생활편익 시설, 공공시설이 소재하여 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상태 또한 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부상 토지 권리 현황으로는 한국토지주택공사의 소유권 보존(2016년) 및 오충석의 소유권 이전(2021년)이 확인됩니다. 집합건물 등기부에는 오충석의 소유권 보존(2025년 6월 27일)이 되어 있습니다. 말소기준권리는 2022년 10월 7일 접수된 원당신용협동조합의 근저당권(채권금액 4,980,000,000원)으로, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않는 것으로 보입니다.

주요 권리관계 분석 결과, 다음과 같은 사항에 주목해야 합니다.

* 유치권: 우현건설 주식회사로부터 금 568,376,491원의 유치권 신고(2025.11.03.자)가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자인 원당신용협동조합으로부터 유치권 배제신청서(2025.11.10.자)가 제출된 상태이므로, 유치권 성립 여부에 대한 법적 판단이 필수적입니다.

* 대지권미등기: 본 건물의 대지권이 현재 등기부상 미등기 상태이며, 대지권의 실제 유무 또한 알 수 없습니다. 낙찰자가 대지권 확보를 위해 추가적인 절차 및 비용을 부담해야 할 가능성이 높습니다. 최저매각가격에는 대지권이 포함된 것으로 간주됩니다.

* 채권액 총계: 등기부상 채권 최고액은 토지 등기부 기준으로 4,980,000,000원, 집합건물 등기부 기준으로는 9,171,556,701원으로 확인되며, 이는 신청채권자(원당신용협동조합)의 총 채권 규모를 나타냅니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

(※ 임차인 정보가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유자 및 권리관계를 면밀히 조사해야 합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본 건물의 용도는 제1종 및 2종 근린생활시설입니다. 건물 현황 조사일 기준으로 1층 101호부터 5층 501호까지 모든 호실이 공실 상태입니다. 또한, 일부 내부 마감 공사가 완료되지 않은 상태이며, 승강기는 양주시로부터 운행 중지 명령을 받은 상태로 파악되었습니다. 인근에 아파트 단지와 근린생활시설이 소재하여 잠재적인 배후 수요는 존재할 수 있으나, 건물의 미완성 상태 및 승강기 운행 중단 등의 문제로 인해 즉각적인 상권 활성화는 어려울 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 옥정호수초등학교가 소재하고 있으며, 기타 각급 학교 시설 접근도 용이한 편입니다.

* 편의 시설: 주위 아파트 단지 및 근린생활시설 내에서 다양한 편의 시설과 공공 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 중대한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 건축물 미사용승인 및 미완성 상태: 본 건물은 건축법상 사용승인을 득하지 못한 상태로, 내부 마감 공사도 일부 미완료되었습니다. 또한, 승강기는 양주시로부터 운행 중지 명령을 받은 상태로, 건물의 정상적인 사용 및 수익에 상당한 제약이 따릅니다. 사용승인을 받고 하자 보수를 완료하는 데 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 유치권 존재 가능성: 우현건설 주식회사의 유치권 신고 금액이 상당하며, 만약 유치권이 적법하게 성립될 경우 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하는 큰 부담이 될 수 있습니다. 신청채권자가 유치권 배제를 주장하고 있어, 이에 대한 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 대지권 미등기 문제: 대지권이 등기되지 않아 토지 사용 권한의 법적 안정성이 낮습니다. 낙찰자는 대지권 확보를 위한 별도의 절차를 진행해야 하며, 이 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 사항: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구)으로 지정되어 있으며, 소로, 중로 등 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구, 토석채취제한지역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정지구라는 신흥 개발 지역에 위치하여 향후 발전 가능성은 기대할 수 있습니다. 그러나 현재 건축물 미사용승인, 미완성, 승강기 운행 중지 등 물리적인 하자뿐만 아니라, 대지권 미등기 및 불분명한 유치권 신고와 같은 심각한 법적/권리적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 이러한 문제들을 해결하기 위해서는 상당한 시간, 노력, 그리고 금전적 투자가 필요할 것으로 판단됩니다. 따라서 투자 시에는 이러한 제반 사항들을 면밀히 검토하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 옥정지구 내 위치: 신흥 택지개발지구로서 지역 발전 및 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 완성 시 기대 가치: 만약 건물 완공 및 제반 리스크 해소가 이루어진다면, 지역 내에서 경쟁력 있는 근린생활시설로서의 가치를 확보할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 개발 또는 운영 계획 수립이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 건물 완성도, 유치권 및 대지권 문제 해결을 위한 비용, 향후 시장 전망 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 감정가 6,660,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 중대한 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 상세한 현장 조사, 법률 검토, 공사비 및 하자 보수 비용 산출, 유치권 성립 여부 판단 등 추가적인 정보 확보가 선행되어야 정확한 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. (※ 본 보고서에서는 외부 정보 및 분석 도구의 제약으로 인해 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.)

추가 참고 사항: 건축물 표제부 요약 정보는 제공되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.