나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72983 [1] 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 5층514호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 경기도 양주시 옥정동 소재 '회천4동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 인
근은 아파트단지 및 근린생활시설, 업무시설, 아파트형공장, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으
로서, 제반 주위환경은 보통임.

기호(2)는 경기도 의정부시 민락동 소재 '민락I.C' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 지식산
업센터, 대규모 아파트 단지, 대형마트, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1),(2)는 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제5층 제514호로서,
외벽 : 복합 판넬 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등(탐문조사),
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(2)는 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상10층 건내 제10층 제1033호로서,
외벽 : 복합 판넬 마감 등,
내벽 : 페인트 마감 등(탐문조사),
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 공부상 용도는 공장(지식산업센터)임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 세장형의 완경사지 토지로서, 건부지(지식산업센터, 제1,2종근린생활시설, 업무시
설)로 이용중임.

기호(2) : 세장형의 완경사지 토지로서, 건부지(지식산업센터)로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) : 본건 북측으로는 광대로, 서측, 남측 및 동측으로는 중로와 각각 접함.

기호(2) : 본건 북측, 남측, 동측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과
도시개발팀으로 문의바람), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환
경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

기호(2) : 준주거지역 , 지구단위계획구역(고산) , 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2호선)(접합),
공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72983 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 987-1, 양주옥정듀클래스1 5층 514호

용도: 지식산업센터 (제조형 특화설계, 드라이브인 시스템 적용)

감정가: 424,000,000원

토지면적: 45.34㎡ (약 13.71평)

토지지분: 45.3446㎡ (약 13.71평)

건물면적: 109.87㎡ (약 33.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양주시 옥정동에 소재한 '양주옥정듀클래스1' 건물 내 5층 514호에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 아파트형공장, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 복합 기능을 갖춘 신도시 지역입니다. '회천4동 행정복지센터'가 인근에 위치해 행정 편의성이 있습니다.

1.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 본건 북측으로는 광대로, 서측, 남측 및 동측으로는 중로와 접해 있어 교통 접근성이 우수합니다.

향후 GTX-C 노선(덕정역-삼성역) 개통 시 서울 강남 접근성이 획기적으로 개선될 예정이며, 지하철 7호선 연장선 옥정역 개통 시 서울 강남까지 50분 이내 접근이 가능할 전망입니다. 수도권 제2순환도로, 구리-포천 고속도로 등 광역 교통망 확충도 예정되어 있어 교통 인프라가 풍부합니다. '양주 똑버스'와 같은 대중교통 노선도 운영되고 있습니다.

1.3. 건축물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 복합 판넬, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 현황 역시 지식산업센터로 이용 중입니다. 건물은 제조형 특화 설계를 적용하여 전층 드라이브인 시스템, 5.5m의 높은 층고, 2.5톤 화물차량의 직접 진입 및 하역 공간 확보 등 업무 효율성을 극대화한 것이 특징입니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 높은 지역입니다. 또한, 중로 2류(폭 15m~20m)와 접하여 도로 접근성이 양호합니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

1.1. 권리관계

본건은 의정부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다. 말소기준권리는 2022년 9월 6일 접수된 국민은행 근저당(을1)이며, 이보다 선순위 권리인 소유권이전1번신탁등기말소(갑2)가 존재합니다. 경매개시결정(갑3)은 2025년 8월 13일에 등기되었습니다.

1.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 등기부상 지상권 개요는 기재되어 있으나 구체적인 내용은 비고란에 없어 확인이 필요합니다.)

1.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 하지만 '임대미상임'이라는 기재가 있어, 현재 임대차 관계가 명확하지 않거나 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

1.1. 지역 특성

양주 옥정지구는 경기도 북부 최대 신도시로, 판교, 위례 신도시와 함께 서울과 인접한 2기 신도시로서 개발 잠재력이 높습니다. 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 활발한 상권 형성이 예상됩니다. 양주 테크노밸리 조성 등 산업단지 개발이 예정되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 이는 지식산업센터의 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 대규모 주상복합 단지 건설 등 대규모 개발 프로젝트가 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.2. 주변 시설

본 물건이 위치한 '양주옥정듀클래스1' 주변에는 회천4동 행정복지센터, 옥정호수공원, 영화관(예정), 병원, 체육시설 등 다양한 편의시설이 인접해 있습니다. 대규모 택지개발지구 내 위치하여 향후 생활 인프라가 더욱 확충될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

1.1. 주거 및 업무 환경

본 건물은 지식산업센터로서 제조업 특화 설계가 적용되어 있어 관련 업종에 최적화된 환경을 제공합니다. 높은 층고와 드라이브인 시스템은 제조 및 물류 관련 업무 효율성을 높여줄 것입니다.

1.2. 편의 및 문화 시설

인근 옥정호수공원, 회천4동 행정복지센터 등이 위치하고 있으며, 향후 영화관, 병원, 체육시설 등이 추가될 예정으로 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역은 신도시 개발이 활발히 진행 중인 지역으로, 현재까지 파악된 정보 상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 양주시 옥정공공 하수처리시설 증설 사업장 인근에서 불법 행위 및 건설폐기물 보관 기준 위반 사례가 일부 지적된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

1.1. 공실률 문제

최근 기사에 따르면 양주 옥정 신도시 내 일부 지식산업센터들의 높은 공실률이 지적되고 있습니다. 본건의 경우 '양주옥정듀클래스1'으로, 다른 지식산업센터 대비 공실률이 상대적으로 양호하다는 평가도 있으나, 전체적인 시장 상황을 주시할 필요가 있습니다.

1.2. 유동화 물건

'유동화 물건'으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 신속한 처리가 이루어질 수 있습니다.

1.3. 임대차 미상

임대차 관계가 명확하지 않거나 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 명도 및 관리 관련 리스크가 잠재해 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 지식산업센터로, 교통망 확충(GTX-C, 지하철 7호선 연장) 및 택지개발지구로서의 성장 잠재력이 높은 지역에 자리하고 있습니다. 특히 제조업 특화 설계가 적용된 건물 자체의 경쟁력과 성장관리권역의 세제 혜택은 입주 기업 및 투자자에게 매력적인 요소입니다. 다만, 인근 지식산업센터의 높은 공실률 문제와 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 신중하게 검토해야 합니다. 현재 감정가는 4억 2천 4백만원이며, 시장 상황과 리스크 요인을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 교통망 호재: GTX-C 노선 및 지하철 7호선 연장 등 서울 접근성 향상으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 성장 잠재력: 양주 옥정지구의 신도시 개발 및 양주 테크노밸리 조성 등 지역 발전 호재.

* 제조업 특화 설계: 드라이브인 시스템, 높은 층고 등 제조업체 유치에 유리한 조건.

* 세제 혜택: 성장관리권역에 따른 취득세, 재산세, 법인세 감면 혜택 (입주 기업 기준).

* 가격 메리트: 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 기회.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 낙찰자의 투자 목적, 자금 계획, 시장 분석, 명도 난이도, 건물 내외부 상태, 주변 시세 및 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, 감정가 4억 2천 4백만원을 기준으로, 인근 유사 지식산업센터의 실거래가 및 임대 시세, 그리고 높은 공실률 우려에 따른 리스크 프리미엄 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. '임대미상임'이라는 특이사항을 감안하여, 예상 명도 비용 및 공실 기간 발생 가능성에 대한 충분한 대비가 필요하며, 이는 입찰가 산정에 반드시 반영되어야 합니다.

투자를 결정하기 전, 반드시 현장 답사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 공인중개사 또는 경매 전문가를 통해 최신 시장 동향 및 임대 수요를 면밀히 분석하신 후, 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.