나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72974 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 834-4 가동 3층 303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 '포천중학교' 동측 인근에 위치하며 주위는
단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은
보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대
중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 3층 303호로서,
(사용승인일자: 2014.10.16),
외 벽: 치장벽돌마감 등
내 벽: 벽지도배, 타일붙임 등
창 호: 하이새시창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(집합건축물대장 건축물현황도상 방2, 주방, 욕실, 발코니)로 이용중
입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추
었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2018-11-02)(국지도로)(접
합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 상대보호구역(2022-01-13), 배출
시설설치제한지역, 성장관리권역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도
로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니, 경매진행시
참고 바랍니다.
2) 기타
본건 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면 등에 의거 확인하였으니 경
매 진행시 필히 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72974 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 신북면 가채리 834-4 가동 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 38.37㎡ (약 11.61평)

토지지분: 38.37㎡ (약 11.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.84㎡ (약 9.33평)

건물지분: 30.84㎡ (약 9.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건축물대장 총괄표제부:

총괄표제부 상 본건 소재지(경기도 포천시 신북면 가채리 834-4)는 공동주택(도시형생활주택, 단지형다세대주택) 용도로 사용되며, 건축물대장 상 총 면적 498.94㎡, 연면적 1272.02㎡, 주용도는 공동주택, 사용승인일자는 2014.10.16입니다. 총 세대수는 20세대입니다.

표제부 상 본건 소재지(경기도 포천시 신북면 가채리 834-4)는 공동주택(도시형생활주택, 다세대주택) 용도로 사용되며, 건물 전체 면적 658.4㎡, 주용도는 공동주택, 건축구조는 철근콘크리트구조, 지붕은 (철근)콘크리트, 층수는 지하 0층, 지상 4층입니다. 사용승인일자는 2014.10.16입니다.

전유부 상 본건(가동 3층 303호)은 전용면적 30.84㎡ (약 9.33평)으로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 '포천중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 생활 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑11 압류 (구리세무서장, 2021-10-01)

- 본 경매 절차에 의한 강제경매 개시 결정 등기(갑12, 주택도시보증공사, 2025-08-12)가 말소기준권리 이후에 존재하며, 이는 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 을3 주택임차권 (임차인: 한재민, 금액: 70,000,000원, 전입/확정일자: 2021-08-09)은 말소 예정 권리에 해당합니다.

- 그 외 갑9 소유권이전(신탁등기말소), 갑10 소유권이전(매매) 등은 선순위 권리로서 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 등기부채권 총액: 70,000,000원

3.2. 임차인 현황

* HAMWIABDULGHANI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-20, 대항력 없음.

* HAMWIABDULKADER: 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-09-20, 배당신고일자 2025-11-03, 대항력 없음.

* HAMWIKHADIJEH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-20, 대항력 없음.

* 한재민: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-09, 확정일자 2021-08-09, 배당신고일자 2023-08-17, 대항력 없음.

3.3. 특이사항 및 물건명세서

- HUG 인수조건 변경, 선순위임차권: 등기부등본 상 임차권(을3)은 말소 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. '선순위임차권'이라는 문구는 등기부상 현재 소멸 예정인 권리를 지칭하거나 과거의 상황을 나타낼 수 있으나, 현재 권리분석 상으로는 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

- 임차인(한재민)의 경우, 대항력 없음으로 분류되었으며, 물건명세서 상 임차인이 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.8.4.자 제출)가 제출되었습니다. 이는 임차인의 보증금에 대한 인수 부담이 없음을 시사합니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

본건이 속한 경기도 포천시 신북면 가채리 834-4번지 일대는 다세대주택 및 주거용 건물들이 밀집한 지역입니다. 동일 건축물(가동) 내 다른 호수나 인근 유사 건물들의 거래 정보를 바탕으로 시세를 분석할 수 있습니다.

4.2. 최근 매매 정보 분석

- 2026년 7월 8일 거래: 경기도 포천시 신북면 가채리 813-5번지 (삼우빌라트 나동, 연립, 1998년식) 69.75㎡, 80,000,000원 (약 379만원/평)

- 2026년 7월 4일 거래: 경기도 포천시 신북면 가채리 834-6번지 (부양빌라, 다세대, 1993년식) 76.5㎡, 80,000,000원 (약 346만원/평)

- 2026년 7월 8일 거래: 경기도 포천시 신북면 가채리 808-4번지 (중앙홈타운, 다세대, 2017년식) 71.8475㎡, 135,000,000원 (약 622만원/평)

4.3. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 살펴보면, 유사 면적(약 70㎡ 내외)의 거래 가격은 80,000,000원에서 135,000,000원까지 분포하고 있습니다. 거래된 건물들의 건축 연도가 1993년~2017년까지 다양하며, 본건은 2014년식으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

본건의 전용면적은 30.84㎡ (약 9.33평)으로, 최근 거래된 매물들보다 면적이 작습니다. 감정가는 70,000,000원으로, 이는 약 750만원/평에 해당합니다.

최근 거래된 매물의 평당 가격(약 346만원 ~ 622만원/평)과 비교했을 때, 본건의 감정가는 평당 가격 기준으로 다소 높게 산정된 것으로 보입니다. 하지만 면적 차이를 고려할 때, 소형 평수의 경우 평당 가격이 더 높게 형성될 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

'포천중학교'가 동측 인근에 위치하여 교육 환경을 제공합니다.

5.3. 교통 접근성

차량 접근성 및 주정차 공간이 확보되어 있으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

제시된 임차인 정보 상 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분류되어 있습니다. 또한, 임차인 한재민의 경우 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 권리 관계 관련 불확실성

'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'과 같은 문구는 경매 진행 시 혼란을 야기할 수 있습니다. 다만, 등기부등본 및 물건명세서 상의 현재 권리 상태와 임차인과의 합의 내용을 종합하면, 매수인이 인수해야 할 권리나 보증금은 없을 가능성이 높습니다. 추가적인 확인을 통해 최종 판단이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 등에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

경기도 포천시 신북면 가채리 834-4 주변 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료 및 일반 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 다세대주택으로, 2014년식으로 비교적 신축에 속하며 전용면적 30.84㎡ (약 9.33평)의 소형 주거 공간입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 임차인들의 경우 대항력이 없거나 명확한 권리 포기 확약서를 제출하였기에 매수인이 인수해야 할 임차보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

주변 시세 분석 시, 동일 면적대의 거래 사례가 부족하나, 유사한 규모의 건물 거래가격을 고려할 때 감정가 70,000,000원은 시세 대비 적정하거나 다소 높게 산정된 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연도의 소형 주택으로 1인 가구 또는 소액 투자 수요에 적합합니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상되며, 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 인근 지역의 시세 변동 추이에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가(약 750만원/평)는 최근 거래된 유사 면적 매물의 평당 가격(약 346만원 ~ 622만원/평)보다 높게 나타났습니다. 이는 면적 차이, 건축 연식, 또는 기타 평가 요인에 기인할 수 있습니다.

매수인이 인수해야 할 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 시장 상황과 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서는 감정가 수준인 70,000,000원을 기준으로, 시장 가격과의 괴리를 감안하여 65,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 경쟁 입찰 상황 및 향후 시장 전망에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.