나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3503 [1] 경기도 포천시 신읍동 231-6 청도빌라 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 '왕방초등학교' 남서측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 다세대주택 및 중소규모의 근린생활시설, 농경지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 도보접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건 중 3층 302호로서,
외벽 : 치장벽돌 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 연립주택으로 이용중이며, 내부는 현장확인 및 도면 등으로 확인되지 않아 내부미상으로 하였음.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 연립(다세대)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1종일반주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3503 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 포천시 신읍동 231-6 청도빌라 3층302호

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건 중 3층 302호

용도: 연립주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 117.00㎡ (약 35.39평)

건물면적: 93.90㎡ (약 28.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 1989년 07월 06일

건축구조: 철근콘크리트조

외벽: 치장벽돌 마감

창호: 샷시 창호

1.4. 기타 정보

특이사항:

주의사항:

특수물건정보:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 '왕방초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 중소규모 근린생활시설 및 농경지가 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 도보로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용상태

본건 토지는 세장형의 평지로, 연립(다세대)주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 1996년 04월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사(근저당권, 24,000,000원)입니다.

이 외 소유권 이전 등기 및 2025년 08월 12일 접수된 농협은행의 임의경매개시결정 등기가 존재합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 제시된 정보상 지상권은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-02-15

확정일자: 2017-01-11

배당신고일자: 2025-09-03

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리분석 요약

* 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 현 소유자가 등기부상으로 파악되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 윤 은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 거래된 주변 연립/다세대 주택의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 12일 거래 (경기도 포천시 신읍동 107-6, 원앙주택101동, 2012년식, 71.16㎡): 10,000만원

* 2026년 7월 13일 거래 (경기도 포천시 신읍동 139-11, 예원하이츠빌라, 1990년식, 77.04㎡): 6,400만원

* 2026년 7월 7일 거래 (경기도 포천시 신읍동 105-1, 에넥스빌라(가동), 1996년식, 60㎡): 8,800만원

4.2. 본건과의 비교

본건은 연립주택으로, 건물 면적 93.90㎡(약 28.38평)입니다. 최근 거래된 유사 면적대의 매물(60~77㎡) 가격대는 6,400만원에서 10,000만원 사이를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 91,000,000원이며, 이는 최근 거래가와 비교했을 때 면적을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건 건물의 신축 연도가 1989년으로 비교 매물 중 가장 오래되었음을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 왕방초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역에 위치하며, 농경지가 인접해 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본건 건물은 1989년에 건축되어 약 30년 이상 경과한 노후 건물에 해당합니다. 이로 인한 유지보수 비용 증가 가능성 및 자산 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

건물 내부 이용상태가 현장 확인 및 도면 등으로 확인되지 않아 '내부미상'으로 표기되어 있습니다. 실제 내부 상태에 따라 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 이는 향후 매각 시 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대 미상

임대 관계가 확인되지 않아 '임대미상'으로 표기되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나, 임대차 관계 확인에 추가적인 노력이 필요할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 신읍동에 위치한 연립주택으로, 117.00㎡의 토지 지분과 93.90㎡의 건물 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 91,000,000원입니다. 입지상 왕방초등학교 인근에 위치하며 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리분석상 인수되는 권리나 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물 노후도(1989년 준공)와 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분들을 면밀히 파악하고 입찰에 임해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신읍동 일대 비교적 넓은 면적(93.90㎡)의 연립주택으로, 실수요자 또는 향후 가치 상승을 노리는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 인수되는 선순위 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확한 편입니다.

* 향후 내부 수리 및 리모델링을 통해 건물 가치를 상승시킬 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 거래가 및 본건의 면적, 건물 노후도, 내부 미확인 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰 희망가는 감정가를 기준으로 90% ~ 110% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근 시: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

* 적극적인 접근 시: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

다만, 현장 조사 및 내부 상태 확인 후 최종적인 입찰가격을 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 결정 시 이에 대한 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.