나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72920 [1] 경기도 양주시 덕계동 451-46 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 ""덕산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통
여건은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 노폭 약4미터 ~ 약5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 적벽돌조 슬래브지붕 3층 건으로서
(건물사용승인일 : 1991년 10월 31일)

외 벽 : 붉은벽돌 치장쌓기 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호 임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
(상세내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(기호㉠~㉣).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(㉠~㉣) 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

경기도 양주시 덕계동 451-46

1.2. 건물정보

단독주택

건축물 사용승인일: 1991년 10월 31일

건물 구조: 적벽돌조 슬래브지붕 3층 건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 400,016,620원

토지 면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 195.06㎡ (약 59.00평)

건물 제시외 면적: 24.20㎡ (약 7.32평) (일괄매각 포함)

1.4. 경매정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72920 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역

소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역(모든 축종 제한)

상대보호구역

배출시설설치제한지역

성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 및 건물 등기부 모두 말소기준권리는 2025년 3월 17일 접수된 주식회사케이비국민카드의 가압류 (갑4)입니다.

총 등기부채권액(토지): 46,032,235원

총 등기부채권액(건물): 154,032,235원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 68,000,000원

전입일자: 2020-10-21

확정일자: 2020-09-24

대항력: 있음 (인수되는 권리)

* 임차인: 백

보증금: 40,000,000원 (초기 30,000,000원 + 증액 10,000,000원)

전입일자: 2021-07-30

확정일자: 2024-02-08

대항력: 있음 (인수되는 권리)

* 임차인: 오

보증금: 40,000,000원

전입일자: 2025-04-22

확정일자: 2022-11-25

대항력: 없음 (매각으로 소멸)

총 인수 보증금 합계: 108,000,000원

3.3. 말소기준권리

갑4. 주식회사케이비국민카드의 가압류 (2025-03-17)

3.4. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

매각으로 소멸되는 권리: 대부분의 근저당, 가압류, 오 의 주택임차권

인수되는 권리: 한국토지주택공사의 주택임차권, 백 의 주택임차권 (총 108,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 주변 거래 사례는 대부분 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 주거 형태 및 토지 가치 산정 방식에서 차이가 있습니다.

* 미조아트빌 (2014년식, 60.91㎡): 2026년 6월 11일, 78,000,000원

* 행복마을2차 (2019년식, 70.2㎡): 2026년 6월 4일, 210,000,000원

* 극동빌라(가동) (1992년식, 42.88㎡): 2026년 6월 5일, 17,000,000원

4.2. 시세 분석

본건은 1991년에 건축된 단독주택으로, 유사 건축 연도의 '극동빌라(가동)'와 비교 시 면적 및 가치 차이가 크게 나타납니다. 이는 본건의 토지 가치가 상당 부분 반영되었거나, 단독주택으로서의 희소성이 있을 수 있음을 시사합니다. 감정가 400,016,620원은 토지 및 건물 가치를 종합적으로 평가한 금액으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 덕산초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

주변에 폐기물 처리 시설(양주권 자원회수시설)이 있으나, 본건과의 직접적인 거리 및 영향 범위는 현장 확인이 필요합니다. (관련 검색 결과: 양주권 자원회수시설은 은현면에 위치하며, S환경개발㈜는 덕계동 인근에서 소각시설 운영 관련 민원이 있었으나 노후 시설 교체 약속이 있었습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 한국토지주택공사(68,000,000원)와 백 (40,000,000원) 등 총 108,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 위 임차인들은 법적으로 대항력을 갖추고 있어, 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 승계됩니다.

* 건축 연도: 1991년 건축물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등으로 인해 향후 토지 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 토지 가치 상승 잠재력을 확보할 수 있습니다.

* 단독주택: 대지 면적이 넓어(112㎡) 활용 가치가 높습니다.

* 개발 잠재력: 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

* 초등학교 인접: 덕산초등학교 인근으로 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인 인수 부담(총 108,000,000원)이 크므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 임차인과의 협의가 필수적입니다. 1991년식 건물로 노후화 상태를 확인하고, 향후 리모델링 또는 재건축 가능성 및 비용을 고려해야 합니다. 토지 면적이 상당하여, 향후 재건축 또는 증축 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 소멸되지 않는 권리는 없으나, 임차인 보증금 인수 리스크가 가장 중요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 400,016,620원

인수 보증금: 108,000,000원

경매 물건의 성공적인 취득을 위해서는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 임차인의 보증금 및 제반 경비, 그리고 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 안정적인 투자를 위해서는 인수 보증금을 제외한 순수 가치를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

추천 예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

(참고: 이는 현재 시점에서의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 상황, 경쟁 입찰자, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.