나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13080 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 272 신동아아파트 13동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 ""방학초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주변은
아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 버스승강장이 소재하여 대중 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물내 구분 소유된 9층 905호로서,
(사용승인일 : 1987.7.1)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임. (방2, 주방1, 거실방1, 화장실1, 다용도실1 등)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 소화전 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 자체기반 평탄한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽 공도 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭30m~35m)(접합), 도로(접합), 조망가로특화경관
지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종
확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(허가대상자: 외국인 등,
허가대상용도:주택 용도로 사용되는 부지, 지정기간:2025.8.26-2026.8.25), 건축선(해당
도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인의 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 인근 주민에
의한 탐문 내용 등에 의거 도시하였으며, 가격은 동 아파트 표준적 물건상황을 기준하여
평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13080 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 272 신동아아파트 13동 9층 905호 (도로명 주소: 서울특별시 도봉구 방학로 193)

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 9층 905호 (사용승인일: 1987년 7월 1일)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 감정가: 490,000,000원

* 토지 면적: 30.32㎡ (약 9.17평)

* 건물 면적 (전용 면적 추정): 70.62㎡ (약 21.36평)

* 토지 지분: 30.32295145321889㎡

* 건물 지분: 70.62㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 '방학초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 편의성

* 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 등기: 여인진 (1998-11-25), 김남용 외 1명 (2013-12-06), 임희순 (2019-12-10)

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (2019-12-10)

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류, 가처분 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 현장 조사 당시 거주인의 부재로 인해 정확한 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 현재 거주 중인 임차인의 유무, 대항력 및 보증금, 차임 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리

* 말소기준권리는 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2019년 12월 10일)으로, 이보다 선순위인 소유권 및 해당 근저당권을 제외한 모든 후순위 권리 및 임차인은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 주변 지역은 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

* 본건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 식음료 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* '방학초등학교'가 남서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

5.3. 기타 생활 편의

* 단지 내 도로와 외부 공도가 잘 연결되어 있어 차량 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 대로2류(폭30m~35m)(접합), 도로(접합)

* 조망가로특화경관지구

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 교육환경보호구역 (상대보호구역 포함)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한허가구역 (2025.8.26-2026.8.25, 외국인 등, 주택 용도)

* 건축선 (해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선)

6.2. 건물 노후화

* 건물 사용승인일이 1987년 7월 1일로, 약 39년 경과된 노후 아파트입니다. 이는 장기적인 유지보수 비용 증가 또는 리모델링/재건축 필요성으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 미확인 사항

* 현장 방문 시 거주인의 부재로 인해 내부 상태 및 정확한 임대차 관계 확인에 한계가 있었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치한 아파트로, 방학초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 주변에 생활 편의 시설이 혼재된 비교적 안정적인 주거 지역에 속합니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 분석상 깨끗한 물건입니다. 다만, 건축된 지 약 39년이 경과하여 건물 노후화에 따른 잠재적 수리 비용 발생 가능성과, 외국인 토지 거래 허가 구역 등의 법적 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 명도 후 즉시 재산권 행사가 가능합니다.

* 입지 조건: 서울 도봉구 내 도심 접근성이 양호하며, 초등학교가 인접하여 학군 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 해당 단지는 재건축 사업이 추진 또는 계획 중인 것으로 파악됩니다. 이는 장기적인 자산 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다. (단, 이는 확정된 정보가 아니며, 사업 진행 경과에 따라 변동될 수 있습니다.)

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점의 정확한 시장 조사, 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 개별 물건의 현황(수리 상태, 명도 난이도 등)을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 제공된 감정가 490,000,000원을 기준으로, 일반적인 경매 시장에서의 할인율(통상 감정가의 70%~90% 수준이나 물건별 편차 큼)을 고려하되, 낙찰 후 예상되는 수리비, 명도 비용, 취득세 등 제반 비용을 합산하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.