나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51921 [1] 서울특별시 강동구 길동 330-13 베네시티 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원감정 · 평가일 2025.08.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강동구 길동 소재 ""서울신명초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택,연립주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선 버스 정류장애 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물내 5층 504호로

외벽:석재붙임 마감
창호:샷시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형으로 도시형생활주택 및 2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약6미터 서측으로 로폭 약4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히

도시지역 , 제2종일반주거지역,
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-18)(고시 제2025-56호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>,
토지거래계약에관한허가구역(국토부공고2025-1058호 대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:본건 등기사항전부증명서 을구상 임차권 등기 되어있음 (임차보증금 금241,000,000원, 임대차계약일 2020.9.26/2022.11.18)
2.기타:없음.

물건 비고

주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51921 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 330-13 베네시티 5층504호

건물명: 베네시티

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 266,000,000원

토지면적: 15.12㎡ (약 4.57평)

토지지분: 15.12㎡ (약 4.57평)

건물면적: 24.43㎡ (약 7.39평)

건물지분: 24.43㎡ (약 7.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보

- 사용승인일: 2017년 9월 28일

- 층수: 지하 0층, 지상 7층

- 연면적: 757.24㎡ (약 229.08평)

- 건축면적: 197.04㎡ (약 59.61평)

- 해당 호수: 5층 504호

1.1. 입지조건

주위환경

서울특별시 강동구 길동 소재 "서울신명초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

인접 도로상태

본건은 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

지역지구 및 토지이용계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 8월 30일 접수된 여수수산업협동조합의 가압류(갑3)입니다.

등기부상 권리 요약

* 갑1: 소유권보존 (2017.10.18) - 양동복

* 갑2: 소유권이전 (2018.06.01) - 강민섭 (매매)

* 을4: 주택임차권 (2024.03.13) - 채문철 (임차보증금 241,000,000원, 전입 2020.11.20)

* 갑3: 가압류 (2024.08.30) - 여수수산업협동조합 (채권액 956,340,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 강제경매 (2025.08.13) - 주택도시보증공사 (채권액 241,000,000원)

등기부채권 총액: 1,197,340,000원

임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (채문철)

* 보증금: 241,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-20

* 확정일자: 2020-10-19

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 대항력: 없음 (대항력 포기 확약서 제출, 2026.06.26.)

* 임차인: 한종우

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2024-09-27

* 확정일자: 2024-09-23

* 배당신고일자: 2025-09-08

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없거나 대항력 포기 의사를 밝혀, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리(갑3 가압류)보다 후순위인 을4(주택임차권) 및 갑4(강제경매)는 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

본 물건이 소재한 지역은 다세대, 연립, 아파트 등의 주거 시설과 소규모 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주택가입니다.

본건 용도

건축물 표제부에 따르면 본 건물은 도시형생활주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준)

* 2026.05.07. 서울 강동구 길동 127-2, 다세대, 전용 46.36㎡ (약 14.03평), 415,000,000원 (평당 약 2,958만원)

* 2026.05.05. 서울 강동구 길동 72, 다세대, 전용 41.77㎡ (약 12.64평), 290,000,000원 (평당 약 2,294만원)

시세 추정

본건의 전용면적은 24.43㎡ (약 7.39평)으로, 최근 거래된 다세대 주택 중 가장 작은 면적인 41.77㎡(12.64평)의 매매가(29,000만원, 평당 약 2,294만원)를 기준으로 추정해볼 수 있습니다.

유사한 건축 연도의 다세대 주택 사례 평균 평당가는 약 2,626만원으로 산정되며, 이를 본건 면적(7.39평)에 적용 시 약 19,406만원의 시세가 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 26,600만원으로, 추정 시세 대비 약 37% 높게 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설

서울신명초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

교통

노선 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경

다세대, 연립, 아파트 등이 혼재된 조용한 주택가입니다.

내부 설비

위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련

주택도시보증공사(채문철)는 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였고, 한종우 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금 부담은 없습니다.

토지이용계획상 제한사항

* 상대보호구역 (교육환경 보호 관련)

* 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 (군사 관련)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (특정 대상)

이러한 규제들은 향후 토지 이용 및 거래에 영향을 미칠 수 있습니다.

복합 용도

건축물 표제부에 다세대주택 및 제2종근린생활시설로 기재되어 있어, 용도에 따른 관리상 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동에 위치한 베네시티 5층 504호 다세대주택으로, 서울동부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 감정가는 2억 6,600만원입니다.

권리분석상 인수해야 할 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 모든 임차인이 대항력이 없거나 대항력 포기 의사를 밝혔기에, 매수인의 보증금 부담은 없습니다.

입지적으로는 학교와 대중교통 이용이 편리한 주거 지역에 속합니다.

다만, 감정가 대비 추정되는 시장 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

종합적으로 볼 때, 명확한 권리 인수 부담이 없는 소형 주택이라는 점에서 실수요자나 투자자에게 매력적일 수 있으나, 감정가와 시세 차이를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 제로: 대항력 있는 임차인이 없으며, 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 실거주 및 소액 투자 적합: 24.43㎡의 전용면적은 1인 가구 실거주나 소액 투자 대상으로서 적합합니다.

* 생활 편의성: 학교 및 대중교통 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다.

* 강동구 지역 가치: 서울 동남권 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 면적의 다세대 주택 시세 분석 결과, 평당 약 2,294만원 ~ 2,958만원 수준이었습니다. 본건 전용면적(7.39평)을 기준으로 추정된 시장 가치는 약 19,406만원입니다.

감정가와 추정 시장 가치 간의 상당한 차이가 존재하므로, 감정가보다는 시장 시세를 반영한 입찰 전략이 필요합니다.

권리 인수 부담이 없고, 실거주 또는 소액 투자가 가능한 점을 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본건의 현황, 시장 상황, 경쟁 구도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.