나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51909 [1] 서울특별시 강동구 천호동 85-31 현지빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트, 공동주택(다세대 및 연립주택 등), 다가구 및 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재되어 형
성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(5호선 굽은다리역)이 소
재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제4층 제401호
(사용승인일 : 2007.09.18)로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등
바닥 : 모노륨깔기 등
창호 : 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당,욕실,발코니 등)으로 이용하고 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별보일러 설비 등이 되어 있고 1층 주차장시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

인근 도로 대비 동측으로 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

천호동 85-31

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29), 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안
전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.

공부와의 차이

본건 발코니 부분 위반건축물로 집합건축물대장 상 2020.7.1. (위반건축물 표기 : 건축과-15
939호(2020.07.01.) 위반내용 : 주거 25.4㎡) 무단증축으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

-제시외건물 포함, 일괄매각
-집합건축물대장(전유부,갑)상 위반건축물 표시 있음
-제시외 건물(발코니) 부분 집합건축물대장 상 위반건축물로 기재되어있음
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51909 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 85-31 현지빌라 4층401호

건축물대장 상 주소: 서울특별시 강동구 천중로35나길 16-5 (천호동)

용도: 다세대주택

감정가: 363,320,000원

토지면적: 44.35㎡ (약 13.42평)

토지지분: 44.35㎡ (약 13.42평)

건물면적: 55.22㎡ (약 16.70평)

건물지분: 55.22㎡ (약 16.70평)

사용승인일: 2007.09.18

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 공동주택(다세대 및 연립주택 등), 다가구 및 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 5호선 굽은다리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 건축물 상태

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호입니다.

사용승인일은 2007년 9월 18일이며, 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 바닥은 모노륨 깔기, 창호는 하이샷시 이중 창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태는 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 개별 보일러 설비가 갖추어져 있으며, 1층에는 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

1.4. 토지 현황

본건 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형으로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 2월 12일 접수된 압류 (건축과-39 373)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 아래 기재된 권리들을 제외한 나머지 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 275,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 3번 주택임차권 (2024.08.26 접수, 권리금액 275,000,000원, 말소: 인수)

해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 나수진 (나 )

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-10

확정일자: 2020-07-08

배당신고일자: 2024-08-26

대항력: 있음

비고: 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수 조건

* 인수 보증금 합계: 275,000,000원 (임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액)

1.6. 상권분석

본건이 위치한 천호동 일대는 다세대주택, 연립주택 등 공동주택과 단독주택이 혼재되어 있으며, 소규모 점포들이 입점하여 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 무리가 없는 지역입니다.

1.7. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 5호선 굽은다리역 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근 소규모 점포 이용 가능.

* 교육시설: 천호중학교, 강동초등학교, 천호초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석 결과:

최근 2026년 5월에 거래된 인근 다세대주택 사례들을 분석한 결과, 면적 및 층수에 따라 30,000만원에서 38,500만원의 거래가 있었습니다. 본건 건물의 전용면적(약 16.70평)을 기준으로 환산 시, ㎡당 약 732만원에서 1,167만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 위반건축물 존재:

집합건축물대장 상 위반건축물로 표시된 부분이 있습니다. 특히, 발코니 부분(25.40㎡)이 무단 증축되어 위반건축물로 기재되어 있으며, 이는 추후 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수:

을구 3번의 주택임차인 나 (보증금 275,000,000원)는 대항력이 있으므로, 임의로 명도를 진행할 수 없으며 법적 절차가 필요합니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 기타 제한사항:

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 굽은다리역 접근성이 양호하여 교통 환경은 보통 수준입니다. 주거 지역 내에 위치하여 정주 환경 또한 무난합니다.

그러나, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인으로 인한 275,000,000원의 보증금 인수 가능성입니다. 또한, 발코니 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재는 잠재적인 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

이러한 부담들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

* 시장가치 대비 잠재적 매력: 인근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택이 3억원대 후반에서 5억원대 초반에 거래된 사례가 있습니다. 감정가(3억 6,332만원) 및 인수해야 할 보증금(2억 7,500만원)을 고려하여 총 투자 비용 대비 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

* 리스크 해소 전략: 위반건축물에 대한 원상복구 또는 이행강제금 부담을 사전에 파악하고, 이를 입찰가에 반영해야 합니다. 대항력 있는 임차인과의 협상 또는 명도 절차에 대한 계획 수립이 필수적입니다.

1.11. 예상 입찰가

최근 인근 다세대주택 매매 사례 분석 결과, ㎡당 약 732만원에서 1,167만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 확인했습니다.

본건의 전용면적(55.22㎡)을 기준으로 추정할 때, 시장가치는 약 40,420만원에서 64,440만원 범위로 예상됩니다.

인수해야 할 임차인 보증금 275,000,000원을 제외하고, 보수적인 시장가치 하단인 404,200,000원을 기준으로 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 예상 시장가치: 약 404,200,000원

* 인수 보증금: 275,000,000원

* 예상 순 투자 비용: 404,200,000원 - 275,000,000원 = 129,200,000원

이에 따라, 예상 입찰가는 약 129,200,000원 (12,920만원)으로 산정됩니다.

다만, 이는 보수적인 추정치이며, 물건의 실제 현황, 경매 진행 상황, 입찰 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 현장 조사 및 권리관계에 대한 면밀한 재검토가 반드시 필요합니다.

* 주변 시설 검색 결과:

본건 소재지 인근은 주거 밀집 지역으로, 학교, 병원, 상점 등 일상생활에 필요한 편의시설들이 고루 분포하고 있습니다. 지하철 5호선 굽은다리역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통 접근성이 양호합니다. 현재까지 파악된 정보로는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 대규모 유해 공장 등이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.