나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51907 [1] 서울특별시 광진구 광장동 110 학산코스모스텔 11층1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 ""광진정보도서관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 미성숙 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 광나루역(지하철 5호선) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 11층 건물 내 제11층 제1106호 외 1개호로서,
외벽 : 복합판넬, 강화유리 등
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 가), 나) 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.
※ 세부 이용상황 후첨 ""내부구조도"" 참조

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측,남측,북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

광장동 110,111 :도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정(세부사항은 건축과에 문의))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51907 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOO (제공된 정보에 따라 마스킹 처리)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 광장동 110 학산코스모스텔 11층1106호

건물명: 학산코스모스텔

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

건축년도: 1991년

총 층수: 11층 / 지하 4층 (정보 출처: 건축물대장, 네이버 부동산)

해당 층수: 11층

호수: 1106호

1.3. 면적 및 가치

감정가: 535,000,000원 (5억 3,500만원)

토지면적: 26.23㎡ (약 7.93평)

토지 지분: 26.23㎡ (약 7.93평)

건물면적 (연면적 추정): 95.33㎡ (약 28.83평)

건물 지분: 95.33㎡ (약 28.83평)

전용면적 (최근 실거래가 기준): 71.82㎡ (약 21.72평) (정보 출처: 매매/임대 정보 JSON)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

말소기준권리: 을13, 주식회사세명대부 근저당권 (접수일자: 2025년 2월 28일)

총 등기부채권액: 839,942,240원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 "광진정보도서관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 5호선 광나루역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측, 남측, 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 말소기준권리인 주식회사세명대부의 근저당권(을13)보다 후순위로 등기된 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 노현상: 전입일자 2017년 5월 15일, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 실제 채권 유무 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 이연희: 전입일자 2017년 5월 15일, 확정일자 2017년 5월 15일, 배당신고일자 2025년 10월 23일, 대항력 있음. 보증금 180,000,000원.

인수 보증금 합계: 0원. 이는 법원에서 배당을 통해 임차인의 보증금이 충당될 것으로 예상됨을 시사합니다. 다만, 최종 배당표 확정 시까지 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물은 오피스텔 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업지 특성

주변에는 아파트 단지와 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 광진정보도서관이 인근에 위치하며, 지역 상권은 미성숙 상가지대의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 광진정보도서관이 북서측 인근에 위치하여 학술 및 문화 접근성이 좋습니다.

* 인근에 이마트에브리데이 광나루역점 등 편의시설이 위치하고 있습니다 (정보 출처: 검색 결과).

5.2. 교통 시설

* 지하철 5호선 광나루역(약 941m) 이용이 가능합니다 (정보 출처: 검색 결과).

* 다양한 노선 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 혐오시설

검색 결과, 서울 광진구 광장동 일대에 폐기물 적환장 설치 문제가 과거 논의된 바 있으나, 본건 물건지와 직접적으로 근접하거나 연관된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다 (정보 출처: 검색 결과).

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

노현상 임차인의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 계약 조건 및 실제 채권 관계를 반드시 확인해야 합니다. 이연희 임차인의 경우 보증금 1억 8천만원이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 배당 과정에서의 변동성을 고려해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 것으로 보이며, 이는 채권 총액이 높아 채무 이행이 원활하지 않았음을 시사할 수 있습니다.

6.3. 지역 상권 특성

'미성숙 상가지대'라는 평가는 지역 상권의 성장 가능성은 있으나, 즉각적인 상권 활성화 및 임대 수요 증가가 더딜 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 광진구 광장동에 위치한 학산코스모스텔 내 오피스텔로서, 지하철 5호선 광나루역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리한 입지를 자랑합니다. 1991년에 건축된 건물로 연식은 다소 있으나, 업무시설 및 근린생활시설로 복합 이용이 가능하며, 광진정보도서관 등 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

권리 분석상 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(노현상, 이연희)의 존재입니다. 특히 보증금이 0원으로 표기된 임차인의 경우, 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 해결될 가능성이 높음을 시사하여 낙찰자 부담을 덜어줄 수 있는 긍정적인 요인입니다. 높은 등기부채권 총액은 채무 관계의 복잡성을 나타낼 수 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 광나루역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 복합 용도: 오피스텔 및 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 임대 수요 창출이 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하여 소유권 확보가 용이합니다.

* 임차인 보증금 인수 불확실성 해소 가능성: '인수 보증금 합계: 0원' 표기 및 배당 신고일을 고려할 때, 낙찰자가 임차인 보증금을 인수할 위험이 낮을 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 이익: 최근 매매가와 감정가 간의 상당한 차이를 통해 시세 대비 저가 매수의 기회를 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 학산코스모스텔 내 전용면적 약 71.82㎡(약 21.72평)의 오피스텔이 2024년 1월 25일에 38,500만원 (3억 8,500만원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,772만원 수준입니다. 본 건의 건물 연면적은 95.33㎡(약 28.83평)이며, 감정가는 535,000,000원 (5억 3,500만원)으로, 최근 실거래가 대비 약 1억 5천만원 가량 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상되는 점과 최근 실거래가를 고려할 때, 400,000,000원 (4억원) 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가보다 소폭 높은 수준으로, 경매 경쟁 상황 및 추가적인 시세 변동 가능성을 감안한 보수적인 접근입니다. 감정가(535,000,000원)보다는 현저히 낮은 금액으로, 실거래가격을 기준으로 낙찰받는 것을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.